2019房地产估价师《制度与政策》第四章考点：房地产经营管理

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房地产经营管理

一、房地产开发项目转让(考点、重点、掌握)

(一)转让条件

1.以出让方式取得的土地使用权

《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

2.以划拨方式取得的土地使用权

《城市房地产管理法》第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。

经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：

(1)由受让方先补办土地使用权出让手续 ，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;

(2)可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续;

2)私有住宅转让后仍用于居住的;

3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;

7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

(二)转让程序

《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案 。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

二、商品房交付使用(考点、重点、熟悉)

(一)履约按期交房，协助办理权属登记

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记 。对于期房，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异 进行结算。

房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。

(1)《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位 等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。 商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

关于存续期：原建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)。

目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，购房消费者的保修期就成了一个实际难题。

《规定》对商品住宅各部位、部件保修内容及保修期进行了明确规定，2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》对具体项目的最低保修期限也明确规定。《规定》中质量保修是房地产开发企业对商品房买受人的保修期，保修期从交付之日起计。而《建设工程质量管理条例》中是建设工程承包单位向建设单位(房地产开发企业)的保修期，虽然两个保修内容的主体不一致，但保修的部位、部件是相同的。

为此，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》对商品房质量保修期进行了上述规定，使《规定》与《建设工程质量管理条例》紧密衔接起来，既更好地保护了商品房消费者的权益，也体现了法律、法规的严肃性。

《商品房销售管理办法》第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

该存续期是指《建设工程质量管理条例》中规定的建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期时间段。如《建设工程质量管理条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起;《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则房地产开发企业向购房者的质量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地产开发企业向购房者的质量保修期则应不低于3年。

最低保修项目和保修期限 如下(重点、熟悉)：

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

(2)使用说明书的内容 。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

2)结构类型;

3)装修、装饰注意事项;

4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

6)门、窗类型，使用注意事项;

7)配电负荷;

8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

9)其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

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三、房地产广告(考点、了解)

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。

房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。国家工商行政管理局发布了《房地产广告发布暂行规定》(国家工商局令第86号)，对房地产广告作了以下规范性的规定：

(一)房地产广告应当遵守的原则及要求

发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确 ，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

(二)禁止发布房地产广告的几种情形

凡下列情况的房地产，不得发布广告：

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;

(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

(5)权属有争议的;

(6)违反国家有关规定建设的;

(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

(三)发布房地产广告应当提供的文件

发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：

(1)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

(2)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

(3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

(4)工程竣工验收合格证明;

(5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售许可证证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;

(6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;

(7)工商行政管理机关规定的其他证明。

(四)房地产广告的内容

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

(1)开发企业名称;

(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;

(3)预售广告应当载明预售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

(五)房地产广告的要求(考点、重点、难点、熟悉)

(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。

(6)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

(8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

(10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

(11)房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

(13)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。