2019房地产估价师《理论与方法》第四章考点：最高最佳利用原则

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最高最佳利用原则

1.所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。

除现状价值评估外，房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，市场价值评估不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则(关键考点)。

最高最佳利用必须同时满足以下4个

条件：①法律上允许;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。需要指出的是，实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。

因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：

遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求(关键考点，会以设计考试题目)。

最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。

寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依序筛选：

(1)法律上是否允许。

(2)技术上是否可能。

(3)经济上是否可行。经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

(4)价值是否最大化。在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，便是最高最佳利用。

2.三大经济学理论

①收益递增递减原理

第一种投入产出关系——收益递减规律也称为报酬递减规律、边际收益递减原理，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变。则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

第二种投入产出关系—规模收益或规模报酬规律

假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出有三种可能：(1)规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

②均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

建筑物与土地的组合四种情况：

——空地VL

——土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

——土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物残值-建筑物的拆除费用

——土地上有一过大或过高档次的建筑物 V=VB-功能折旧额

五种估价前提(下列计算公式必须理解，可能出单项选择题。)

(1)现有房地产应维持现状的条件是：

(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产的价值。

保留建筑物的条件：

(新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)<现有房地产价值

(2)更新改造前提(包括土地改造)

(更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产价值

(3)改变用途前提

(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值

(4)重新开发前提

(重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产价值

(5)上述情形的某种组合

把各种可行前提比较后做出最高最佳的判断和选择。

上述的5种情况，如何理解?

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。