2019房地产估价师《案例与分析》第五章考点：房地产估价规范

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第一节 房地产估价规范

(2015-12-01实施)

本次修订的主要内容是：

1.调整了章节划分，删除了原规范的第二章术语和附录A估价报告的规范格式;2.增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法，以及房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价;3.细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容。

2 估价原则

2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：

1.独立、客观、公正原则;

2.合法原则;

3.价值时点原则;

4.替代原则;

5.最高最佳利用原则。

2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。

2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

4.遵循替代原则，评估价值与估计对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

6.遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

2.0.5 估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定 ，并应符合下列规定：

1.当估价对象的权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度或意向取得者角度 进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况。

2.当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并在估价报告中说明：

1)维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价;

2)更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价;

3)改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价;

4)改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价;

5)重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价;

6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

1.政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价;

2.政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：

1)登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途;

2)实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

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3 估价程序

3.0.1 房地产估价应按下列程序进行：

1.受理估价委托;

2.确定估价基本事项;

3.制定估价作业方案;

4.搜集估价所需资料;

5.实地查勘估价对象;

6.选用估价方法进行测算;

7.确定估价结果;

8.撰写估价报告;

9.审核估价报告;

10.交付估价报告;

11.保存估价资料。

3.0.2 估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下列规定：

1.在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书;

2.决定受理估价委托的，应与估价委托人订立书面估价委托合同;

3.受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人;

4.除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。

3.0.3 估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型 ，应在与估价委托人进行沟通及调查有关情况和规定的基础上进行确定，并应符合下列规定：

1.估价目的应根据估价委托人真实、具体的估价需要及估价报告的预期用途或预期使用者确定，对表述应具体、准确、简洁。

2.价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

3.估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。

4.价值类型应根据估价目的确定，并应包括价值或价格的名称、定义或内涵。

3.0.4 估价作业方案应在对估价项目进行初步分析的基础上编制，并应包括下列内容：

1.估价工作内容及质量要求，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等;

2.估价工作的具体步骤及时间进度;

3.估价工作的人员安排等。

3.0.5 估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括下列资料 ：

1.反映估价对象区位、实物和权益状况的资料;

2.估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料;

3.对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料;

4.对房地产价值和价格有普遍影响的资料。

3.0.6 对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。

3.0.7 估价对象的实地查勘应符合下列规定：

1.应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况;

2.应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料;

3.应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

3.0.8 当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

3.0.9 在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价老师或单位提供专业帮助，并应在估价报告中说明。

3.0.10 对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地査勘、査阅现有资料或向相关专业领域的老师咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或老师先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或老师出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。

3.0.11 估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审査核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名。

3.0.12 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。

3.0.13 估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：

1.估价报告;

2.估价委托书和估价委托合同;

3.估价所依据的估价委托人提供的资料;

4.估价项目来源和沟通情况记录;

5.估价对象实地查勘记录;

6.估价报告内部审核记录;

7.估价中的不同意见记录;

8.外部专业帮助的专业意见。

3.0.14 房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年 。保存期限应自估价报告出具之日起计算。

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4 估价方法

4.1 估价方法选用

4.1.1 选用估价方法时，应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析。

4.1.2 估价方法的选用，应符合下列规定：

1.估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。

2.估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法;

3.估价对象可假定为独立的开发项目进行重新开发建设的，宜选用成本法;当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。

4.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。

4.1.3 当估价对象仅适用一种方法进行估价时，可只选一种估价方法进行估价。 当估价对象适用两种或两种以上方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍;当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

4.2 比较法

4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行：

1.搜集交易实例;

2.选取可比实例;

3.建立比较基础;

4.进行交易情况修正;

5.进行市场状况调整;

6.进行房地产状况调整;

7.计算比较价值。

4.2.2 搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：

1.交易对象基本状况;

2.交易双方基本情况;

3.交易方式;

4.成交日期;

5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况;

6.交易目的等。

4.2.3 可比实例选取应符合下列规定：

1.可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个;

2.可比实例的交易方式应适合估价目的;

3.可比实例房地产应与估价对象的房地产相似;

4.可比实例的成交日期应接近价值时点;与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年;

5.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格;

6.在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。

4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：

1.利害关系人之间的交易;

2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;

3.被迫出售或被迫购买的交易;

4.人为哄抬价格的交易;

5.对交易对象有特殊偏好的交易;

6.相邻房地产合并的交易;

7.受迷信影响的交易。

4.2.5 可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

4.2.6 选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理，标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位，并应符合下列规定：

1.统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并消除因财产范围不同而造成的价格差异。

2.统一付款方式，应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。

3.统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。

4.统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担下的价格。

5.统一计价单位，包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计量单位等。不同币种之间的换算宜按国务院金融主管部门公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

4.2.7 当满足本规范第 4.2.3 条要求的交易实例少于三个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。

4.2.8 进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数进行调整，且价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。

4.2.9 房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

4.2.10 进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。且调整的内容应包括位置、交通、外部配套、周围环境等。单套住宅的调整因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。

4.2.11 进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。土地实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等。

建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。

4.2.12 进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为估价对象权益状况下的价格。且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物设立情况、担保物设立情况、租赁和占有情况、拖欠税费情况、查封等形式限制的权利情况、权属清晰情况等。

4.2.13 进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位、实物和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。

4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，可根据具体情况，基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较，对可比实例成交价格进行处理。

4.2.15 进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，应符合下列规定：

1.分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%;

2.经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2;

3.当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例;

4.当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。

4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例房地产与估价对象房地产的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较价值。

4.2.17 比较法的原理和技术，也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。

4.3 收益法

4.3.1 运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

1.选用具体估价方法;

2.测算收益期或持有期;

3.测算未来收益;

4.确定报酬率或资本化率、收益乘数;

5.计算收益价值。

4.3.2 收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

4.3.3 选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：

………(4.3.3)

式中

V ─收益价值(元或元/m2);

Ai─未来第i年的净收益(元或元/m2);

Yi─未来第i年的报酬率(%);

t ─收益期或持有期(年)。

4.3.4 选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式计算：

……………(4.3.4)

式中：

V ——收益价值(元或元/m2);

Ai——期间收益(元或元/m2);

Vt——期末转售收益(元或元/m2);

Yi——未来第i年的报酬率(%);

Yt——期末报酬率(%);

t ——持有期(年)。

4.3.5 选用直接资本化法进行估价，收益价值应按下式计算：

…………… (4.3.5)

式中：

V─收益价值(元或元/m2);

NOI─未来第一年的净收益(元或元/m2);

R─资本化率(%)。

4.3.6 收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合下列规定：

1.土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期应为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命;

2.土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的土地使用权或建筑物按第4.3.16条的规定处理。

3.评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。

4.3.7 持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。

4.3.8 净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：

1.应根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用;

2.有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加其他收入;

3.运营费用应包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入;

4.评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。

4.3.9 净收益不可通过租赁收入测算的，应根据估价对象用途等情况，选择下列方式之一进行测算：

1.商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润后的余额。

2.生产型房地产，应根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润后的余额。

3.自用或尚未使用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按相应方式求取净收益，或通过直接比较调整得出净收益。

4.3.10 收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列规定：

1.除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益价值中的租金收入外，都应采用正常客观的数据;

2.有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入;

3.评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

4.3.11 测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年 的实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以修正。

4.3.12 期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法等方法来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。

4.3.13 测算净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变动情况，判断确定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。

4.3.14 报酬率宜选用下列方法求取：

1.市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。

2.累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率 ;风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

3.投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。

4.3.15 资本化率宜采用市场提取法确定，其中的综合资本化率还可以根据具体情况，选用下列方法确定：

1.根据购买房地产的资金构成，将抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：

RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.15-1)

式中： RO─综合资本化率(%);

M─贷款价值比率;

RM─抵押贷款资本化率;

RE─权益资金资本化率(%)。

根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率和建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式确定：

RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.15-2)

式中：

RO─ 综合资本化率(%);

RL─ 土地资本化率(%)，

RB─ 建筑物资本化率(%);

L ─ 土地价值占房地价值的比率(%);

B ─ 建筑物价值占房地价值的比率(%)。

4.3.16 收益价值的计算，应符合下列规定：

1.对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。

2.对建筑物剩余经济寿命超过建设用土地使用权剩余期限，且出让合同约定土地使用权期间届满无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值;

3.对建筑物剩余经济寿命超过建设用土地使用权剩余期限，且出让合同未约定土地使用权期间届满无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

4.利用土地与建筑物共同产生的收益计算土地价值，可采用下式：

………………(4.3.16-1)

利用土地和建筑物共同产生的收益计算建筑物价值，可采用下式：

………………(4.3.16-2)

式中：

AO ─土地与地上建筑物共同产生的净收益(元或元/m2);

VL ─ 土地价值(元或元/m2);

VB ─ 建筑物价值(元或元/m2)。

4.3.17 自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可根据具体情况，选用下列方法计算：

1.先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土地使用权和以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值，再将两者相减;

2.先预测自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值时点。

4.4 成本法

4.4.1 运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

1.选择具体估价路径;

2.测算重置成本或重建成本;

3.测算折旧;

4.计算成本价值。

4.4.2 成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定：

1.应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径;

2.当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本;

3.当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

4.4.3 测算房地产重置成本或重建成本，应符合下列规定：

1.重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

2.房地产的必要支出及应得利润包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。

4.4.4 测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定：

1.土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润;

2.重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润;

3.除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限。

4.4.5 测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整，并应符合下列规定：

1.对一般的建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有因难的建筑物，宜测算重置成本;

2.对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成本;

3.建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润;

4.建筑物的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润;

5.利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整测算建筑物重置成本或重建成本的，应了解该房屋重置价格的内涵。

4.4.6 各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定：

1.各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润;

2.销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数;

3.作为投资利息计算基数的各项必要支出的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止;

4.开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发利润率。

4.4.7 建筑物折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

4.4.8 测算建筑物折旧，可选用年龄-寿命法、市场提取法、分解法。

4.4.9 采用年龄-寿命法测算建筑物折旧后价值时，可选用下列公式：

1.直线法：

…………(4.4.9-1)

2.成新折扣法：

V =C·q …………(4.4.9-2)

式中：

V ─建筑物折旧后的价值(元或元/m2);

C ─建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);

S ─建筑物预计净残值(元或元/m2);

t ─建筑物有效年龄(年);

N ─建筑物经济寿命(年);

q ─建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。

4.4.11 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算 ，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更新改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的时间。

4.4.12 采用市场提取法求取建筑物折旧，应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物作为可比实例，通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后价值得到建筑物折旧。

4.4.13 采用分解法求取建筑物折旧，应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，并应分为可修复折旧和不可修复折旧两类。再分别测算出各个组成部分，然后相加得到建筑物折旧。

修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，应作为可修复折旧;否则，应作为不可修复折旧。对可修复折旧，应测算修复成本并将其作为折旧额。

4.4.14 测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，并应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况确定折旧额或成新率。

4.4.15 成本价值的计算，应符合下列规定：

1.对估价对象为包含土地和建筑物的房地产的，房地合估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值应为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

2.对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润。

3.对估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

4.4.16 在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。

4.4.17 成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不相同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。

4.5 假设开发法

4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行：

1.选用具体估价方法;

2.选择估价前提;

3.选择最佳开发经营方式;

4.测算后续开发经营期;

5.测算后续开发的必要支出;

6.测算开发完成后的价值;

7.确定折现率或测算后续开发应得利润;

8.计算开发价值。

4.5.2 假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下列规定：

1.应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法;

2.动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利息和应得利润;

3.静态分析法应另外测算后续开发的投资利息和应得利润。

4.5.3 假设开发法的估价前提应根据估价目的、估价对象、所处开发建设状态等情况，并经过分析，选择下列前提之一：

1.业主自行开发前提;

2.自愿转让开发前提;

3.被迫转让开发前提。

4.5.4 选择最佳开发经营方式时，应先调查估价对象状况、估价对象所在地的房地产市场状况等情况，再据此确定未来开发完成后的房地产状况及其经营方式。

4.5.5 后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等进行测算。

4.5.6 后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定：

1.后续开发的必要支出应根据估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法的构成项目包括：后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等。静态分析方法的构成项目还包括后续开发的投资利息。

当估价前提为自愿转让和被迫转让的，构成项目还应包括估价对象取得税费。

2.动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在未来发生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假设其在价值时点发生时的金额。

4.5.7 开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

1.不应采用成本法测算;

2.采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单价，再将该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出开发完成后的房地产总价值;当未来开发完成后的房地产中有不同用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，再将它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总价值。

4.5.8 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值，应符合下列规定：

1.应为未来开发完成后的房地产在其开发完成时的价值;但当能预计未来开发完成后的房地产预售或延迟销售时，应为预售或延迟销售时的价值;

2.应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。

4.5.9 静态分析方法中的开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后的房地产在价值时点的价值。

4.5.10 动态分析方法中的折现率，应为类似房地产开发项目所要求的收益率。

4.5.11 静态分析方法中后续开发的投资利息的计算基数，应包括估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用和销售费用。当估价前提为自愿转让和被迫转让时，计算基数还应包括估价对象取得税费。 各项基数的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止。

4.5.12 静态分析方法中后续开发的应得利润，应在明确其计算基数的基础和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产开发项目相应开发利润率。

4.5.13 动态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值时点后相减;静态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

4.6 其他估价方法

4.6.1 房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开发法外，还可根据估价目的和估价对象等情况，选用表 4.6.1中的其他估价方法。

表 4.6.1 其他估价方法

序号估价方法适用范围

1基准地价修正法政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价

2路线价法城镇临街商业用地批量估价

3标准价调整法大量相似的房地产批量估价

4多元回归分析法大量相似的房地产批量估价

5修复成本法可修复的房地产价值减损评估

6损失资本化法不可修复的房地产价值减损评估

7价差法不可修复的房地产价值减损评估，房地产价值增加评估

4.6.2 运用基准地价修正法进行宗地估价时，应按下列步骤进行：

1.搜集有关基准地价的资料;

2.查找估价对象宗地所在位置的基准地价;

3.对基准地价进行市场状况调整;

4.对基准地价进行土地状况调整;

5.计算估价对象宗地价值或价格。

4.6.3 基准地价修正法估价时，应符合下列规定：

1.将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地价的内涵。

2.对基准地价进行市场状况调整时，应将基准地价在其基准日期的值调整为在价值时点的值，调整的方法与比较法中市场状况调整的方法相同。

3.对基准地价进行进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据他们之间的差异对基准地价进行相应的调整。

4.运用基准地价修正法评估宗地价值，宜按估价对象所在地对基准地价的有关规定执行。

4.6.4 运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值或价格。

4.6.5 运用标准价调整法进行房地产估价时，应先确定估价范围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，再在每个组内设定标准房地产测算其价值或价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价值或价格调整为各宗房地产的价值或价格。

4.6.6 运用多元回归分析法进行房地产估价时，应先确定估价范围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，再在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，然后利用该模型计算出各宗被估价房地产的价值或价格。

4.6.7 运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额。

4.6.8 运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，再计算其现值之和作为房地产价值减损额。

4.6.9 运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时，应先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价值，再将两者之差作为房地产的价值减损额或价值增加额。

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5 不同估价目的下的估价

5.1 房地产抵押估价

5.1.1 房地产抵押估价，应区分抵押贷款前估价和抵押贷款后重估。

5.1.2 房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：

1.评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值;

2.调查抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款;

3.计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值;

4.分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。

5.1.3 抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。

5.1.4 评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

5.1.5 抵押房地产己出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：

1.合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值;

2.合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

5.1.6 抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其假定未设立法定优先受偿权下的价值：

1.直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值;

2.先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，且该出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，再减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用。

5.1.7 由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，应按估价对象所在地规定的标准进行测算;估价对象所在地没有规定的，可按同类房地产己缴纳的标准进行估算。

5.1.8 抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值;为共同共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押净值。

5.1.9 抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值或抵押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押净值。

5.1.10 房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的债权范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。

5.1.11 在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值、抵押净值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。

5.1.12 房地产抵押贷款后重估，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。

5.1.13 重新评估大量相似的抵押房地产在同一价值时点的市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值。可采用批量估价的方法。

5.2 房地产税收估价

5.2.1 房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应税种为核定其计税依据进行估价。

5.2.2 房地产税收估价，应兼顾公平、精准、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互间具有可比性的房地产，宜优先选用批量估价的方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可比性差、难以采用批量估价的方法进行估价的房地产，应采用个案估价的方法进行估价。

5.2.3 房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相同。房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各自的成交日期。

5.3 房地产征收、征用估价

5.3.1 房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估。

5.3.2 国有土地上房屋征收评估，应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。

5.3.3 被征收房屋价值评估，应符合下列规定：

1.被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范用内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值;

2.当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋价值评估报告中作出特别说明;

3.被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况;

4.当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收己停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价;

5.当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提迸行估价。

5.3.4 用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：

1.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值;

2.用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。

5.3.5 房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为给予使用上的补偿提供参考依据。并可评估因征用造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失;房地产被征用或征用后毁损的，还可评估被征用房地产的价值减损额;当房地产被征用或征用后灭失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关补偿提供参考依据。

5.4 房地产拍卖、变卖估价

5.4.1 房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

5.4.2 房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：

1.应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格;

2.评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权;

3.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权，并应在估价报告中作出特别说明;

4.当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择被迫转让开发前提进行估价。

5.4.3 房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估市场价值或市场价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。快速变现价值可根据变现时限短于正常销售期的时间长短，在市场价值或市场价格的基础上进行适当减价确定。

5.4.4 房地产变卖估价，宜评估市场价值。

5.5 房地产分割、合并估价

5.5.1 房地产分割、合并估价，应分别以房地产的实物分割、合并为前提，并应分析实物分割、合并对房地产价值或价格的影响。

5.5.2 房地产分割估价，不应简单地将分割前的整体房地产价值或价格按建筑面积或土地面积、体积等进行分摊得出分割后的各部分房地产价值或价格，应对分割后的各部分房地产分别进行估价，并应分析因分割造成的房地产价值或价格增减。

5.5.3 房地产合并估价，不应简单地将合并前的各部分房地产价值或价格相加作为合并后的整体房地产价值或价格，应对合并后的整体房地产进行估价，并应分析因合并造成的房地产价值或价格增减。

5.6 房地产损害赔偿估价

5.6.1 房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业损失评估等。

5.6.2 被损害房地产价值减损评估，应符合下列规定：

1.应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况;

2.应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分;

3.对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额;

4.对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法等方法的适用性，从中选用适用的方法进行评估。

5.7 房地产保险估价

5.7.1 房地产保险估价，应区分房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。

5.7.2 房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值时点因保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本，可选用成本法、比较法。

5.7.3 保险事故发生后的财产损失评估，应调查保险标的在投保时和保险事故发生后的状况，评估因保险事故发生造成的财产损失，可选用修复成本法、价差法、损失资本化法等方法。对其中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为财产损失额。

5.8 房地产转让估价

5.8.1 房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

5.8.2 房地产转让估价应调查转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：

1.当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格;

2.当转让人、受让人对转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。

5.8.3 已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及其使用条件。

5.8.4 以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。

5.8.5 保障性住房销售价格评估，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，评估市场价值或其他特定价值、价格。对采取分享产权的，宜评估市场价值;对采取独享产权的，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。

但国家和保障性住房所在地对保障性住房销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

5.9 房地产租赁估价

5.9.1 房地产租赁估价，应区分出租人需要的估价和承租人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场租金或其他特定租金、承租人权益价值等。

5.9.2 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋租赁估价，应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出租金中所含的土地收益。

5.9.3 保障性住房租赁价格评估，应根据货币补贴、实物补贴等租金补贴方式，评估市场租金或其他特定租金。对采取货币补贴的，宜评估市场租金;对采取实物补贴的，宜根据类似商品住房的市场租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房租金影响因素，测算公平合理的租金水平。但国家和保障性住房所在地对保障性住房租赁价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

5.10 建设用地使用权出让估价

5.10.1 建设用地使用权出让估价，应区分出让人需要的估价和意向用地者需要的估价。

5.10.2 出让人需要的建设用地使用权出让估价，应根据招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式和出让人的具体需要，评估市场价值或相应出让方式的底价。

5.10.3 意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应根据招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式和意向用地者的具体需要，评估市场价值或投资价值、相应出让方式的最高报价、最高出价、竞争对手的可能出价等。

5.10.4 建设用地使用权出让估价应调查出让人对交付的土地状况、出让金等费用的支付方式等出让条件的规定，并应符合下列规定：

1.当出让人对出让条件有明文规定时，应评估在其明文规定的出让条件下的价值或价格;

2.当出让人对出让条件无明文规定或规定不明确时，宜评估在价值时点的土地状况、出让金等费用在价值时点一次性付清等条件下的价值或价格。

5.10.5 当出让人需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，宜选择自愿转让开发前提进行估价。

5.10.6 当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，应符合下列规定：

1.当土地未被任何意向用地者占有时，应选择自愿转让开发前提进行估价;

2.当土地己被该意向用地者占有时，应选择介于业主自行开发与自愿转让开发之间的某种前提进行估价;

3.当土地己被其他意向用地者占有时，应选择介于自愿转让开发与被迫转让开发之间的某种前提进行估价。

5.11 房地产投资基金物业估价

5.11.1 房地产投资基金物业估价，应区分房地产投资信托基金物业评估、其他房地产投资基金物业估价。

5.11.2 房地产投资信托基金物业评估，根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等的需要，可包括下列全部或部分内容：

1.信托物业状况评价;

2.信托物业市场调研;

3.信托物业价值评估。

5.11.3 信托物业价值评估，应符合下列规定：

1.应对信托物业的市场价值或其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见;

2.宜采用报酬资本化法中的持有加转售模式;

3.应遵循一致性原则，当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值时点的价值或价格进行评估时，应釆用相同的估价方法;

4.应遵循一贯性原则，当为同-估价目的对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应釆用相同的估价方法;

5.当未遵循一致性原则或一贯性原则而釆用不同的估价方法时，应在估价报告中说明并陈述理由。

5.11.4 已出租的信托物业价值评估，应进行租赁状况调查和分析，查看估价对象的租赁合同原件，并应与执行财务、法律尽职调查的专业人员进行沟通，从不同的信息来源交叉检查估价委托人提供的租赁信息的真实性和客观性。

5.11.5 信托物业状况评价，应对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见。

5.11.6 信托物业市场调研，应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见。

5.11.7 其他房地产投资基金物业估价，应根据具体情况，按相应估价目的的房地产估价进行。

5.12 为财务报告服务的房地产估价

5.12.1 为财务报告服务的房地产估价，应区分投资性房地产公允价值评估，作为存货的房地产可变现净值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估，受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估，境外上市公司的固定资产重估等。

5.12.2 从事为财务报告服务的房地产估价业务时，应与估价委托人及执行审计业务的注册会计师进行沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，了解相关会计确认、计量和报告的要求，理解公允价值、现值、可变现净值、重置成本、历史成本等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。

5.12.3 为财务报告服务的房地产估价，应根据相关要求，选择相应的资产负债表日、减值测试日、购买日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值时点。

5.12.4 为财务报告服务的房地产估价，应根据相应的公允价值、现值、可变现净值、重置成本、历史成本等会计计量属性，选用比较法、收益法、假设开发法、成本法等方法评估相应的价值或价格。对采用公允价值计量的，应评估市场价值。

5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价

5.13.1 企业各种经济活动涉及的房地产估价，应区分用房地产作价出资设立企业，企业改制、上市、资产重组、资产置换、收购资产、出售资产、产权转让、对外投资、合资、合作、租赁、合并、分立、清算、抵债等经济活动涉及的房地产估价。

5.13.2 企业各种经济活动涉及的房地产估价，应在界定房地产和其他资产范围的基础上，明确估价对象的财产范围。

5.13.3 企业各种经济活动涉及的房地产估价，应根据企业经济活动的类别，按相应估价目的的房地产估价进行。对房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价。

5.13.4 企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查估价对象合法改变用途的可能性，并应分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”迸行估价。

5.13.5 企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素应包括估价对象的通用性、可分割转让性，改变用途、更新改造等的合法性和可能性及变现时限、对潜在购买者范围的限制等。

5.14 房地产纠纷估价

5.14.1 房地产纠纷估价，应对有争议的房地产评估价值、赔偿金额、补偿金额、交易价格、市场价格、租金、成本、费用分摊、价值分配等进行鉴别和判断，提出客观、公平、合理的鉴定意见，为和解、调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据或证据。

5.14.2 房地产纠纷估价，应根据纠纷的类型按相应估价目的的房地产估价进行。

5.14.3 房地产纠纷估价，应了解纠纷双方的利益诉求，估价结果应平衡纠纷双方的利益，有利于化解纠纷。

5.15 其他目的的房地产估价

5.15.1 其他目的的房地产估价，应区分分家析产估价，为出境提供财产证明的估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务的估价，改变土地使用条件补地价评估，国有土地上房屋征收预评估等。

5.15.2 分家析产估价，应符合下列规定：

1.应区分财产分割的分家析产估价和财产不分割的分家析产估价;

2.财产分割的分家析产估价，应按本规范对房地产分割估价的规定执行;

3.财产不分割的分家析产估价，宜评估财产的市场价值。

5.15.3 为出境提供财产证明的估价，应评估财产的市场价值。

5.15.4 为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务的估价，应慎重确定价值时点等估价基本事项。

5.15.5 改变土地使用条件补地价评估，应调查变更土地用途、调整容积率、延长土地使用期限等改变土地使用条件需要补缴地价的原因，明确需要补缴的地价的内涵，以相关部门同意补缴地价的日期为价值时点，评估新土地使用条件下的总地价和原土地使用条件下的总地价，以该两者的差额作为评估中的需要补缴的地价。但国家和需要补缴地价的建设用地使用权所在地对需要补缴的地价确定有特别规定的，应按其规定执行。

5.15.6 国有土地上房屋征收预评估，应为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务，可按本规范对国有土地上房屋征收评估的规定进行，但不得替代国有土地上房屋征收评估。

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6 估价结果

6.0.1 估价结果应包括评估价值和相关专业意见。

6.0.2 在确定评估价值前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。

6.0.3 在对测算结果进行校核和比较分析时，应做下列检查：

找出测算结果存在的差错和造成各个测算结果之问差异的原因，并应改正错误，消除不合理的差异：

1.估价计算的正确性;

2.估价基础数据的正确性;

3.估价参数的合理性;

4.估价计算公式的恰当性;

5.不同估价方法的估价对象财产范围的一致性;

6.不同估价方法的估价前提的一致性;

7.估价方法的适用性;

8.估价假设的合理性;

9.估价依据的正确性;

10.估价原则的正确性;

11.房地产市场状况的特殊性。

6.0.4 估价基础数据和估价参数的来源或确定的依据或方法应在估价报告中说明。估价参数应优先选用房地产估价行业组织公布的估价参数;不选用的，应在估价报告中陈述理由。

6.0.5 综合测算结果的确定，应符合下列规定：

1.对同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，应在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出综合测算结果，并应在估价报告中说明得出综合测算结果的方法和理由;

2.对选用一种估价方法进行估价的，应在确认测算结果无差错后，将其作为综合测算结果。

6.0.6 最终评估价值的确定，应符合下列规定：

1.应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值，并应在估价报告中陈述调整的理由;

2.当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时，可直接将综合测算结果确定为最终评估价值;

3.最终评估价值的精度应满足估价目的需要的精度，并应将其误差控制在合理范用内。