2019房地产估价师《理论与方法》第十二章考点：确定估价基本事项

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确定估价基本事项

一、估价基本事项概述

房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。必须确定(4个)估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。

估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。

在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。

法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。

不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。

估价对象、价值时点和价值类型三者之间，估价对象与价值时点有关，其余是相互独立的。确定价值时点一般应在确定估价对象之前，因为价值时点不同，估价对象状况可能不同。

二、估价目的的确定

估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述估价目的。但估价又必须明确估价目的。

估价师需要主动向委托人提出相关问题，与其进行充分沟通，认真细致地了解其估价需要，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来，然后请委托人认可。

任何估价项目都有估价目的。估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁认可来明确。

对估价目的的明确及表述应符合有关规定，并尽量细化，避免模糊、笼统，特别是要禁止为达到高估或低估目的或者回避有关规定而故意模糊估价目的。

估价目的应清晰、具体，对应相应的经济行为、行政行为或司法行为，要尽量避免“了解房地产市场价值”之类模糊、笼统的表述。如果估价项目背景复杂或估价报告用途特殊，在简要说明了估价目的后，还应简要描述估价项目的背景或作必要的解释，使估价目的更加明确、具体。

三、价值时点的确定

价值时点由估价目的决定。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。确定价值时点是要确定将要评估的价值是在何时的价值。

价值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。例如，房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日。在评估受贿房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，科学的价值时点应为受贿之日。对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。

价值时点一般采用公历表示，精确到日。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期(如完成估价对象实地查勘之日)为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日(如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日)，不得晚于出具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。

四、估价对象的确定

估价对象是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的和价值时点，并经委托人认可后确定的。

确定估价对象，首先要弄清哪些可以作为估价对象，哪些不能作为估价对象。因为依据有关法律、法规，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象;不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业为估价目的的估价对象。

其次，要界定估价对象的范围，包括估价对象实物构成上的范围，例如是否包括停车位以及建筑物内的家具、电器、机器设备等动产;权益上的范围，例如是否包括特许经营权、债权债务等;空间上的范围，例如坐落、四至、高度、深度等。

在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能有所不同。

例如一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产和特许经营权、债权债务等，在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，除包括房屋及其占用范围内的土地使用权外，是否包括其他部分见表12-1。

不同估价目的的估价对象范围　 表12-1

注：√表示估价对象包括;×表示估价对象不包括。

对表12-1说明：①抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不动产抵押，有时甚至是整体资产抵押，因此抵押估价对象范围通常要视情况而定。但房地产抵押估价一般不应含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说一般没有价值。

②被征收房屋价值的补偿应包括被征收房屋室内装饰装修价值的补偿，因此房屋征收评估的估价对象范围理应含室内装饰装修，但实践中将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值由征收当事人协商确定;协商不成的，委托房地产估价机构通过评估确定。

③自愿转让估价有继续经营下的自愿转让估价和区位不再适宜下的自愿转让估价两种情形。继续经营下的自愿转让估价一般为整体资产转让估价;区位不再适宜下的自愿转让估价一般为房地产转让估价，并因特色装饰装修对受让人来说一般没有价值，所以估价对象范围一般不含特色装饰装修。

④司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，但也可能为整体资产拍卖估价。

确定估价对象还要进一步明确估价对象状况，包括实物状况、权益状况和区位状况。其中，明确估价对象的实物状况是在界定估价对象范围的基础上，进一步弄清估价对象包括的具体内容。是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。

对于正在运营、使用的房地产，还应明确是否包含房地产以外的财产，如工业房地产是否包括土地范围内的基础设施、构筑物、机器设备等。对于房地产开发用地，应明确其开发程度。在建工程，应明确是当前工程进度下的状况，还是未来某种状况，如开发完成后的状况。

明确估价对象的权益状况，首先要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值，还是在设定权益下的价值。多数估价项目是评估估价对象在现实法定权益下的价值。但在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。

例如房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值(因为被征收房屋无论是否租赁、抵押、查封等，政府都应付出足额的补偿)，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响(被征收房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决)。

其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

房地产司法拍卖估价，被拍卖的房地产可能正是因为抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得(如受贿)等而被强制拍卖，其现实产权是不完全的，但这种估价通常是评估被拍卖的房地产在完全产权下的价值。(因为对于受让人来说，通过司法拍卖取得的是完全产权)但如果不是通过司法拍卖取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的一般应是现实法定权益下的价值。

因此，估价中如果评估的是设定权益下的价值，则应在估价报告中清晰说明所设定的权益状况及设定的依据和理由，并应在“估价假设和限制条件”中作出相应说明，对估价报告用途作出相应限制，避免被误认为虚假或有重大差错的估价报告。