2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义：第一章第一节

一、房地产业的基本概念(考点)

1.房地产业的含义

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

2.房地产业与建筑业的关系

房地产业与建筑业既有区别又有联系。

主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

这两个产业又有着非常密切的关系：业务对象都是房地产。

在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和发包单位;建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。

3.两个基本概念

城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。

城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。

二、房地产业的细分(考点)

房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业 ;房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

【2010年真题】房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。(　)

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产业的细分。房地产中介服务业可以分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。参见教材P2。

【2008年真题】物业管理业不属于房地产中介服务业。(　)

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产业的细分。房地产中介服务业可以分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。参见教材P2。

房地产开发经营业：房地产开发商主要是组织者和决策者，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

房地产咨询业：主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

房地产估价业：房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪业：是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。

物业管理业：是劳动密集和知识密集的行业。

三、房地产业的历史沿革(考点、难点)

房地产业在中国是一个既古老又新兴的产业，其发展大体上可以分为下列五个时期：

(1) 1949年以前。以土地和房产的私有制为基础的。

(2) 1949～1955年。

(3) 1956～1965年。确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。

(4) 1966～1978年。住房问题成为严重的社会问题之一。

(5) 1978年以后。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场;单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003] 18号)，指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

【例题】在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场、确立房地产市场地位，宣告中国社会主义房地产市场诞生的文件是(　)。

A.中共十三大《沿着有中国特色社会主义道路前进》报告

B.中共十四大《加快改革开放和现代化建设步伐，夺取有中国特色社会主义事业的更大胜利》报告

C.中共十五大《高举邓小平理论伟大旗帜，把建设有中国特色社会主义事业全面推向二十一世纪》报告

D.中共十六大《全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面》报告

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产业的历史沿革。中共十三大《沿着有中国特色社会主义道路前进》报告，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。参见教材P4。