2019年房地产估价师《理论与方法》试题(13)

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单选题

1.收益法适用的条件是房地产的(　)。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其中之一可以量化

D.收益和风险均能量化

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。参见教材P212。

2.预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法是(　)。

A.直接资本化法

B.报酬资本化法

C.间接资本化法

D.分部资本化法

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P212。

3.收益法的理论基础是(　)。

A.替代原理

B.预期原理

C.均衡原理

D.边际收益递减原理

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法的理论基础是预期原理。参见教材P213。

4.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;该商铺目前的月租金(按建筑面积算)为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

A.521　　

B.533

C.695　　

D.711

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益=500×120×12×(1-25%)=54 万元收益现值 =54/0.1×[1-1/(1+0.1) 35 ]=520.78参见教材P218。

5.某房地产的收益期可视为无限年，预计正常年收益为5000万元，该房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价值为(　)万元。

A.55000

B.32010

C.48000

D.50000

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产价格=房地产净收益/报酬率=5000/10%=50000(万元)。参见教材P219。

6.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格(　)乙的价格。

A.高于

B.低于

C.等于

D.条件不足，无法确定

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。由于甲乙两宗房地产受益年限不同，不能直接比较，都可以转换为 V ∞ 。对于甲，K 50 =1-1/1.08 50 =0.979，V ∞ =3500/K 50 =3575。对于乙，K 30 =1-1/1.06 30 =0.826，V ∞ =3500/K 30 =3632.4。参见教材P222。

7.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为(　)元/平方米。

A.2400

B.2405

C.2410

D.2415

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。

8.某房地产第一年末净收益为30万，此后每年净收益增加2万，报酬率为10%。收益期可视为无限年，该类房地产的收益价值为(　)万元。

A.500.00 　　

B.336.20

C.320.00　　

D.280.00

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=A/Y+b/Y 2 =500。参见教材P224。

9.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为(　)年。

A.32

B.34

C.36

D.38

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限 n：16-8(1+2%) n-1 ≈0，n=36(年)。参见教材P229。

10.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

A.267.35　　

B.287.86

C.298.84　　

D.300.86

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。