2019房地产估价师《经营与管理》教材讲义：第一章第四节

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第一章 房地产投资与投资风险

第四节  风险与投资组合

1.投资组合理论

【重点难点】通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。

【2015年真题】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个(　)。

A.负协方差

B.正协方差

C.正敏感度

D.负敏感度

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。

【2015年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是(　)。

A.持有期风险

B.时间风险

C.周期风险

D.机会成本风险

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。参见教材P25。

【2014年真题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使(　)。

A.投资利润最大

B.投资效率最高

C.投资成本最低

D.投资风险最小

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。投资组合目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。参见教材P23。

【2012年真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的(　)组合来提高收益、降低风险。

A.地理区域

B.时间分布

C.物业类型

D.收益形式

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。参见教材P23。

【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率

资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)

无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率

当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1

【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率

【2014年真题】在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影响βj确定的风险因素有(　)。

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.机会成本风险

D.持有期风险

E.利率风险

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。βj是系统性风险系数，本题转化为以下哪些属于房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。参见教材P25。

【2013年真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为(　)。

A.13.6%

B.14.0%

C.19.0%

D.23.6%

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。写字楼市场的预期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。参见教材P25。

2.资本资产定价模型

一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。

折现率=资金的机会成本+适当的风险调整值=无风险投资收益率+市场风险系数(市场的平均收益率-无风险投资收益率)

【2014年真题】在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用(　)。

A.银行存款利率

B.银行贷款利率

C.通货膨胀率加银行存款利率

D.资金的机会成本加风险调整值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。参见教材P27。

【2012年真题】在资本资产定价模型中，βj是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。系统性市场风险系数β。参见教材P25。

【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为(　)。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。

方法一：公式作法

折现率=无风险投资收益率+市场风险系数(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

方法二：带有技术含量的排除法

该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。

参见教材P25。

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