2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第四章第二节

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第四章 房地产价格影响因素

第二节 房地产自身因素

房地产自身状况的好坏直接关系到价格高低。房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。

一、房地产实物因素(与第二章对房地产的描述是一致的)

(一)土地实物因素

1.土地面积

面积过小而不利于利用的土地，单价较低。

但面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值。

土地面积如果过大，单价也可能较低。面积较大，总价高，会减少潜在购买者数量。面积过大的土地在利用时需要拿出较多的土地用于道路等基础设施和公共服务设施建设，会减少可利用的土地面积。

土地面积大小的合适度因不同地区、不同消费习惯而有所不同。(适度规模，用规模经济解释)

例如，某个地区的房地产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单价会高于较小面积土地的单价。相反，如果该地区的房地产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低于较小面积土地的单价。

2.土地形状

土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。

形状不规则的土地相对于形状规则的土地来说，其价格一般要低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。

土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，说明了土地形状对地价的影响。

【例题】土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了(　)对土地价值的影响。

A.土地区位　　　　B.土地形状

C.土地面积　　　　D.地势起伏

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。参见教材P123。

3.地形、地势

由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高;高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

在其他状况相同的情况下，地势高的房地产的价格一般高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性。气势、可视性对写字楼都很重要，可视性对商铺很重要。

4.地质

地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

对城市建设用地，地基(工程地质)状况对地价的影响较大。

对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高;反之，地价则低。

地基(工程地质)状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高;相反，则地价低。

5.土壤

土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。(武汉的毒地事件)

6.土地开发程度

熟地的价格要高于生地的价格;“七通一平”土地的价格高于“五通一平”土地的价格;“五通一平”土地的价格高于“三通一平”土地的价格。

(二)建筑物实物因素

1.建筑规模

建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低其单价。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高过高会增加造价，还会增加能耗，从而会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。

2.建筑结构

对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。因此，其价值会有所不同，特别是在地震多发地区。如钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上。

3.设施设备

一般地说，设施设备齐全、完好的，价值会高;反之，价值会低。

4.装饰装修

房屋按照装饰装修情况，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类，其价格一般是从高到低。

5.空间布局

空间布局关系到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，例如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。一般地说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物，价值就高;反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。

【例题】住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中(　)。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。

6.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质。

7.外观

建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格会高;反之，单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

8.新旧程度

建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之，价值就低。

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二、房地产权益因素

房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。对房地产的利用，必须进行限制。

对房地产利用的限制可归纳为3个方面：

(一)房地产权利及其行使的限制

拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰。

以共有房地产为例，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，部分共有人如果不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。

(二)房地产使用管制

使用管制主要指：农用地转用为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。

就规定用途来看，居住、商业、办公、工业等不同用途对土地位置等的要求不同;反过来，在土地位置等一定的情况下，规定用途(例如是用于商业、办公、居住，还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：

在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。(变性)

容积率的高低对地价也有很大的影响。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金水平等费用水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。

【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于(　)方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.房地产使用管制

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指：农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。参见教材P128。

【例题】下列属于土地使用管制的事项有(　)。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商业房地产开发

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。D属于相邻权。参见教材P128。

(三)相邻关系的限制

相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，相邻关系的存在对房地产价格有影响。

应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)

①用水、排水提供必要便利(给排水);

②通行的便利;

③对相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利。

不得损害相邻人的以下权利(3项义务)

①不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;

②不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;

③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

【例题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括(　)。

A.建筑高度　　　　B.建筑结构

C.容积率　　　　　D.土地使用权来源

E.土地用途

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。参见教材P128。

【例题】影响房地产价值的权益因素包括(　)。

A.房地产权利设立和行使的限制

B.房地产区位的限制

C.房地产使用管制

D.房地产通风采光的限制

E.房地产相邻关系的限制

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。B明确提到了区位，那属于区位因素了。参见教材P127～128。

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三、房地产区位因素

区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或者社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。

房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。

商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。

办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。(工业区位论，有原材料指向，市场指向等)

(一)位置：

1.方位——分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域(如城市)中的位置，其次是看该房地产在某个较小区域中的位置。如“山之阳，水之北”。

2.与相关场所的距离。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。一宗房地产与其相关的主要场所的距离，对其价格有较大的影响。

衡量距离的指标(4指标)：

■空间直线距离：(无意义)

■交通路线距离：通过道路等来连接的距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。

■交通时间距离：从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测算。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。

■经济距离：把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

【例题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。应该是经济距离：更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材P132。

3.临街状况

一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。

商业用途房地产的临街状况主要有：一面临街;前后两面临街;街角地;长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。“金角银边草肚皮”。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。(联系第十一章路线价法相关内容)

4.朝向

对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照;中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(荷兰则是东西朝向)

5.楼层

楼层影响到通达性、通风、采光、日照、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权。底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等(容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高是由上下层楼板的间距决定的，所以属于实物因素。)

住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层最优，顶层和底层较劣。有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层价格或租金最高，其他层一般不到一层的60%。

【例题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。参见教材P133。

【例题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

【例题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。参见教材P133。

(二)交通

交通可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。

开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，一般会使这些地区的房地产升值。

某些房地产所处的位置看起来交通方便，实际上交通并不方便，这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。

对房地产价格有影响的交通管制，主要有限制车辆通行、实行单行道、禁止掉头或左拐弯等。

交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。

实行某种交通管制，对某类房地产来说，可能会降低其价值，但对于另一类房地产来说则可能会提高其价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值。

(这种具有双重可能的情况，一般不会命题，要出也在判断中，所以不重要)

(三)外部配套设施

外部配套设施完备，中小学(学区房)、医院以及有购物中心、休闲娱乐场所等。(注意与实物因素中的内部设施的区分)

(四)周围环境

1.大气环境：空气质量的好坏关系人体健康。房地产所处地区的空气中是否有难闻的气味、有毒有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。公共厕所、垃圾站、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等都可能造成空气污染，凡接近这些地方的房地产，价格通常较低。(全国的雾霾天气，PM2.5指数进入民众日常生活视野，河北等高污染城市，可能会有更多的人逃离)

2.水文环境：地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大的影响。

3.声觉环境：交通运输工具(如汽车、火车、飞机、船舶)、社会人群活动(如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声)、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低;噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。

4.视觉环境：房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

5.卫生环境：清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。

6.人文环境：人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区的房地产价格。

此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。

总结：本节的考点，主要集中于对三类自身因素的区别。

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