2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第四章第四节

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第四章 房地产价格影响因素

第四节 制度政策因素

影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。

一、房地产制度政策(熟悉)

包括：房地产的所有制、使用制、交易管理制度、价格政策。

改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。

(1)房地产所有制：

土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖;

房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，可以买卖。

土地没有所有权价格，土地价格均是指某种土地使用权价格。

土地使用权一般是有使用期限的，一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。

国有建设用地由政府独家垄断供应，土地供应政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

(2)价格政策

价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等。

①高价格政策(放任不管)，高价格政策促进房地产价格上涨。“经营城市”

②低价格政策(抑制政策)，低价格政策造成房地产价格下降。“价格管制”“租金管制”

(高与低，不是指绝对价格，而是指价格趋势。)

政府对房地产价格的管制或干预方式，可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价，也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。

抑制房地产价格的措施主要有：

①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格;

②规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价;(如经济适用房)

③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格;——限价商品房

④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。

此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。

【例题】低价格房地产政策，并不意味着房地产价格的绝对水平低。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产制度政策。低价格政策，只是价格趋势的政策，会使得价格走低。并不意味着造成房地产价格的绝对水平低。参见教材P138。

二、金融制度政策(掌握)

采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;相反，会导致房地产价格下降。

紧缩信贷(包括：减少开发贷款、提高首付比例、提高贷款利率)，降低房地产价格。

严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。

提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降;反之，会使商品房价格上涨。

【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是(　)。

A.上调住房抵押贷款利率

B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是金融制度政策。A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降;开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降;D增加供给，降低价格。参见教材P138。

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三、税收制度政策(掌握)——税收工具

新开征、暂停征收、恢复或者取消征收某个与房地产有关的税种(以下简称房地产税收)，提高或者降低税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。

但不同种类的房地产税收及其征收范围、纳税人、计税依据、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向、程度和速度是不尽相同的。

分析房地产税收对房地产价格的影响，首先应区分它们的征收环节。房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。

【例题】税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。参见教材P140。

类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。(不必机械死记硬背)

【例题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是税收制度政策。A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降;B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P139～140。

【例题】下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是税收制度政策。B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。参见教材P139～140。

四、有关规划和计划(考点会放在相关知识中的规划知识部分)(熟悉)

政府的规划和计划的编制、调整和修订，对房地产价格会有较大的影响。

(一)国民经济和社会发展规划——政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响

国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。它按行政层级，分为国家级规划、省(区、市)级规划、市县级规划;按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划。

(二)城乡规划——统筹安排空间布局

①总体规划

②控制性详细规划——是政府做出项目规划许可的依据

③修建性详细规划——对地块具体的安排和设计

城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。

(三)土地相关规划和计划——直接影响供给

土地利用总体规划：一是建设用地总量，其中包括建设占用耕地的数量;二是耕地保有量。

土地利用年度计划：对土地利用进行的年度调节。

土地供应计划：在划拨或出让国有建设用地使用权时使用的指标。

(四)住房相关规划和计划

包括住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

保障房对商品住房价格有个修正作用：住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。

五、有关特殊政策

国家的发展战略，设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等。

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