2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义：第五章第四节

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商品房现售(掌握)

依据：《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)。

商品房现售，必须符合以下条件 ：

(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;42：

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

(7)物业管理方案已经落实。

【例题】商品房现房销售应具备的条件有(　)。

A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

B.持有建设工程规划许可证

C.已通过竣工验收

D.物业管理方案已落实

E.取得商品房销售许可证

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是商品房现售。《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合的条件中，不包括“取得商品房销售许可证”。参见教材P112。

【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

A.已通过竣工验收

B.取得建设工程规划许可证

C.取得建设用地使用权证书

D.取得建筑工程施工许可证

E.物业管理方案已落实

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

商品房现售，必须符合以下条件：(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。参见教材P110～112。

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三、商品房销售代理(熟悉)

房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

(1)实行销售代理必须签订委托合同中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

【例题】房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是商品房销售代理。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。参见教材P113。

四、 商品房销售中禁止的行为 (掌握)

(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

2005年5月9日国务院下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第四十六条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

【2011年真题】商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。参见教材P112。

【2012年真题】房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是(　)。

A.按套销售

B.返本销售

C.按房间销售

D.售后包租

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P113。

(5)2011年，国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

【例题】房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

A.分期付款　　　　

B.收取预售款

C.收取定金　　　　

D.返本销售

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P113。

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五、商品房买卖合同(考点、掌握)

2014年，住房城乡建设部、国家工商总局印发的商品房买卖合同示范文本有以下特点：一是分别制订了《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》，即商品房预售、商品房现售分别采取不同的合同文本。

二是示范文本采取采用章节体例、增加了专业术语解释。

三是对合同的内容进一步统一规范。增加了预售资金监管条款、商品房权属和抵押状况条款、验房内容、买受人信息保护等条款;要求对共有部分进行明确约定、区分了违约责任、明确了利息和违约金的计算基数等。

示范文本规定，签订补充协议的前提是：对示范合同中未约定或约定不明的内容，双方可以根据具体情况签订书面补充协议。

但同时规定：补充协议中如含有不合理减轻会免除示范合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范合同为准。

(一)商品房预售合同主要内容

1.合同当事人;

2.商品房基本状况;

3.商品房价款;

4.商品房交付条件与交付手续;

5.面积差异处理方式;

6.规划设计变更;

7.商品房质量及保修责任;

8.合同备案与房屋登记;

9.前期物业管理;

10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

(二)商品房现售合同主要内容

1.合同当事人;

2.商品房基本状况;

3.商品房价款;

4.商品房交付条件与交付手续;

5.商品房质量及保修责任;

6.房屋登记;

7.物业管理;

8.其他事项。

(三)计价方式

商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 ，套内建筑面积部分为专有部分，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

【例题】下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)。

A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P113。

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(四)面积误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。面积误差比是实测记面积与预测面积之差与预测面积之比，公式为：

面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%

合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：

1)按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的 ，据实结算房价款;按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。

2)按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内 退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍 返还买受人。

【2014年真题】商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。如没有约定，按照教材P115的原则进行处理。参见教材P115。

【2012年真题】陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则是付房款(　)万元。

A.90　　　 　

B.91

C.93　　　 　

D.95

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93万元。参见教材P115。

注：要正确理解面积误差比及返还金额计算问题。

(一)要学会计算面积误差比。

面积误差比是处理面积误差的基础。

基本公式：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%

实测面积与预测面积往往有一定的误差。

例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

此时的面积误差比是：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-95)/95=5.26%。

例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(合同约定面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

此时的面积误差比是：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(95-100)/100=-5%。

(二)要学会计算面积误差的处理。

关于处理的步骤：

一是看合同是否约定，凡有约定的从其约定。

二是凡合同未作约定的，按以下原则处理：(教材规定)

(1)按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。如某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同约定的面积(预测面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为102平方米。此时的面积误差比是：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(102-100)/100=2%，此时对于该购买人来说，与合同约定面积多出的2平方米，要按原售房价格×2平方米的价款，向开发商交纳。

(2)按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。(购买人的权利)

第一、买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

第二、买受人不退房的(有两种情况)：

一是实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。此项规定主要针对的是：实测面积大于预测面积。

如例一：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(预测面积)为95平方米，而最终发放房产证时的面积为100平方米。

按照处理原则，此时面积误差比=5.26%。面积误差比在3%之内(含3%)的房价款(95平方米的房价款×3%)，由买受人补足;超出3%部分的房价款(95平方米的房价款×2.26%)由房地产企业承担，产权归买受人。

二是实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。此项规定主要针对的是：实测面积小于预测约定面积时。

如例二：某购买人购买了某小区的商品房一套，商品房买卖合同界定的面积(预测面积)为100平方米，而最终发放房产证时的面积为95平方米。

按照处理原则，此时面积误差比=-5%。面积误差比在3%之内(含3%)的房价款(100平方米的房价款×3%)由房地产开发企业返还买受人;超出3%部分的房价款(100的房价款平方米×2%)由房地产开发企业双倍返还买受人(也就是返还100×2%×2平方米的价款)。

(三)综上所述，本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据是原建设部《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，即：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%。考试中只要给出实测面积、预测面积，就可以算出面积误差比;之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。

【例题】某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是(　)。

A.388000元　　　　

B.388640元

C.399640元　　　　

D.400000元

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。首先计算面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。参见教材P115。

【例题】某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。

A.40000　　　　

B.53600

C.66800　　　　

D.80000

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。参见教材P115。

【例题】甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110㎡，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100㎡，甲公司应当返还张某(　)元。

A.50000　　　　

B.67000

C.83500　　　　

D.100000

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返还张某房价款。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。参见教材P115。

【例题】商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)㎡的，购房人有权退房。

A.97 　　　　

B.103

C.105　　　　

D.A、B均可以

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% ，也就是该房屋的实际套内建筑面积小于97㎡，大于103㎡，买受人才有权解除合同。参见教材P115。

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(五)中途变更规划、设计

房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内 做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息;同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。

【例题】为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司(　)。

A.不必通知买受人

B.可在交房时再告知买受人

C.应公示通知买受人

D.应书面通知买受人

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P116。

(六)保修责任

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任 等内容做出约定。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日 起计算。

【2011年真题】房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋(　)之日起计算。

A.竣工　　　　　　　　　　　

B.交付

C.办理房屋所有权登记　　　　

D.入住

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日起计算。参见教材P116。

【例题-综合分析题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建20000㎡商住楼，其中营业房3000㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。

1.下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为(　)。

A.甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更

B.周某有权退房

C.周某退房，甲公司应承担违约责任

D.周某退房应承担违约责任

『正确答案』BC

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。参见教材P116。

【2011年真题-综合分析题】在某省会城市，甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011年6月1日，该项目取得《商晶房预售许可证》，准许销售300套。

1.甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开(　)套房源。

A.100　　　　

B.200

C.300　　　　

D.400

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。参见教材P111。

2.下列关于商品房预售的说法，正确的为(　)。

A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅

B.甲企业可在未解除合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房

D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2%时，买房人有权退房

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。参见教材P112。

3.该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为(　)。

A.已通过竣工验收

B.公共设备具备交付条件

C.物业管理方案已经落实

D.取得房屋所有权证书

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房通过竣工验收后转变为现房。参见教材P112。

4.该项目预售时，依据国务院有关规定，该市下列居民家庭中，具备购房资格的为(　)。

A.拥有1套住房的当地户籍居民家庭

B.拥有1套住房的非当地户籍居民家庭

C.拥有2套住房的当地户籍居民家庭

D.拥有2套住房的非当地户籍居民家庭

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。2011年，国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。参见教材P113。

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