2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义：第五章第七节

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房地产抵押合同

房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。

房地产抵押合同一般应载明下列内容：

(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;

(2)被担保债权种类、数额;

(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等;

(4)抵押房地产的价值;

(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

(6)债务人履行债务的期限;

(7)担保的范围;

(8)违约责任;

(9)争议解决的方式;

(10)抵押合同订立的时间与地点;

(11)双方约定的其他事项。

抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。

抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。

【例题】房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。

【2014年真题】当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定(　)。

A.债务履行期限

B.被担保的债权数额

C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。参见教材P124。

五、房地产抵押估价(考点、掌握)

房地产抵押要确定其抵押价值。根据原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合印发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》的规定，商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。

通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估，但商业银行与借款人另有约定的，也可以按照约定，由约定方委托房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

【例题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料费

B.拖欠的建筑工人工资

C.抵押担保债权

D.出租房屋租金

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P125。

在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。

【例题】在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是(　)。

A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

B.对估价对象进行实地查看

C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。参见教材P125。

房地产抵押估价报告要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况;披露估价对象已设定的抵押权;对估价对象的变现能力分析;披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响;将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。

对由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年 。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

【例题】房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得超过一年。

A.估价时点　　　　　　　

B.估价委托日

C.估价报告出具日　　　　

D.估价开始作业日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。

此外，按照《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》要求，商业银行要加强对已抵押房地产市场价格变化的监测。为及时掌握抵押价值变化情况，商业银行可以定期委托或者在市场价格变化较快时委托房地产估价机构评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，商业银行还应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

中国银行业监督管理委员会要求，信托投资公司以贷款、投资等方式办理自营和信托业务，涉及房地产抵押估价的，也要按照上述规定执行。

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六、最高额抵押权(考点、掌握)

最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。

最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。 设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

【例题】某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有(　)。

A.该抵押属一般房地产抵押

B.该抵押是最高额抵押

C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P124。

【例题】最高额抵押权确定的情形有(　)。

A.最高额抵押权已转让

B.新的债权不可能发生

C.抵押人破产

D.约定的债权确定期限届满

E.抵押财产被查封

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。

【例题】甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。

A.0.3　　　　

B.0.5

C.0.8　　　　

D.1.0

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。

【2012年真题】根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。参见教材P124。

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七、房地产抵押登记(考点、掌握)

《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。

《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

【2014年真题】当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。参见教材P124。

八、房地产抵押的效力(考点、掌握)

抵押权为价值权而非实体权。 设定抵押权后，并不转移抵押权人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

九、房地产抵押权的实现(考点、掌握)

抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合《民法通则》、《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。

依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿; 顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

【例题】《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有(　)。

A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。参见教材P125。

【2012年真题】同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有(　)。

A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿

B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿

C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P126。

人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。

【例题】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。参见教材P126。

抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

【例题】抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。本题考查的是房地产抵押权的实现。参见教材P126。

抵押权人应当在主债权诉讼时效期内行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。

人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。

被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

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据自2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

(法释〔2015〕10号)第二十条规定，在金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三) 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋， 自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

【例题】人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　)确定。

A.房地产估价机构

B.人民法院

C.抵押权人

D.人民法院和房地产估价机构共同

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P126。

【例题】人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由(　)参照评估价确定。

A.人民法院

B.估价机构

C.拍卖师

D.竞买人

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P126。

【例题】下列关于抵押的表述中，不正确的是(　)。

A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产。

【例题】如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。参见教材P126。

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