2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第六章第三节

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第六章 比较法及其运用

第三节 选取可比实例

一、选取可比实例的必要性(了解)

针对具体的估价对象及估价目的、价值时点,选取一定条件的交易实例为可比实例。

二、选取可比实例的要求(掌握)

(一)数量要求：3～5个

(二)质量要求(四要求)(掌握)

■要求一：相似(实物、权益、区位等方面衡量)

■要求二：可比实例的交易方式应与估价目的吻合

■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近价值时点 (不超过1年)

■要求四：可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格(或可修正为正常市场价格)

(1)可比实例与估价对象房地产相似

——区位相近 。同一地区或同一供求范围。同一供求范围，指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

——用途相同 。主要指大类用途相同，小类用途相同则更好。

——权利性质相同 。如，国有土地与集体土地不同;出让地与划拨地不同;商品住房与经济适用住房、房改所购住房不同。

——档次相当 。宾馆(星级)写字楼(甲等乙等)。

——规模相当 。0.5～2倍范围内。

——建筑结构相同 。指大类建筑结构相同，小类建筑结构相同则更好。

【判断】在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是土地等级的概念。是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。

运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。参见教材P181。

(2)可比实例的交易方式应适合估价目的

房地产交易有买卖、租赁等方式，买卖要选取买卖实例，租赁要选取租赁实例。

为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的买卖实例。

(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点

交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用 ，因为市场状况调整难度大。即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。

(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格或可修正为正常价格 。

【例题】选取可比实例时，应符合的要求包括(　)等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。而且A选项中有“必须”的字样。参见教材P180。

(三)选取可比实例应注意的其他问题(掌握)

估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例;

估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例;

估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例(目前国内没有单独的建筑物的交易实例)。

■分配法(实质上就是收益法中的剩余技术 )

如果估价对象为土地或建筑物，而缺少相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含类似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。

估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似的条件时，土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用比较法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格(通常采用成本法求取)，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。

■交易实例较多时，一定要选与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例。在区位和交易日期上不能舍近求远。

【例题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(　)等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近(应与估价对象处在同一供求范围内);用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当(0.5～2倍范围内);建筑结构相同。没有外观的要求。参见教材P180～181。

在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。

评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。参见教材P180～181。

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