2019年房地产估价师《制度与政策》考点习题：第九章

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第九章　物业管理制度与政策

一、单项选择题(每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

1.业主交存的住宅专项维修资金属于(　)所有。(2012年真题)

A.业主　　　　　

B.业主大会

C.业主委员会　　

D.物业服务企业

【答案】A

【解析】本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P196。

2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权(　)。(2008年真题)

A.属于房地产开发企业

B.属于业主共有

C.属于物业服务企业

D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

【答案】D

【解析】本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。参见教材P192。

3.业主大会的执行机构是(　)。

A.居委会

B.业主代表大会

C.物业服务企业

D.业主委员会

【答案】D

【解析】本题考查的是业主大会制度。业主委员会是业主大会的执行机构。参见教材P193。

4.下列不属于物业管理服务的基本内容的是(　)。

A.物业共用设备设施的运行、维护和管理

B.环境卫生、绿化管理服务

C.业主自用部位的维护与管理

D.物业档案资料的管理

【答案】C

【解析】本题考查的是物业管理服务的基本内容。物业管理服务的基本内容主要有以下几项：

(1)物业共用部位的维护与管理;(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;(3)环境卫生、绿化管理服务;(4)机动车和非机动车的停放管理;(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;(6)物业装饰装修管理服务;(7)物业档案资料的管理。

另外，针对不同类型、不同档次物业的具体特点，业主与物业服务企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。参见教材P190。

5.管理规约由(　)制定并修订。

A.业主大会

B.业主委员会

C.一半以上业主

D.全体业主和物业管理企业共同

【答案】A

【解析】本题考查的是管理规约制度。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的规约生效时临时管理规约终止。参见教材P194。

6.下列对《物业管理条例》规定物业服务企业承接物业说法错误的是(　)。

A.应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

B.应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续

C.建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

D.建设单位、业主委员会无须向物业服务企业移交有关资料

【答案】D

【解析】本题考查的是物业承接查验制度。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。参见教材P194。

7.《物业管理条例》规定(　)应当在销售物业之前，制定临时管理规约。

A.建设单位

B.监理单位

C.业主委员会

D.房地产管理部门

【答案】A

【解析】本题考查的是管理规约制度。《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法做出约定。参见教材P194。

8.下列关于物业服务招投标制度说法错误的是(　)。

A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征

B.鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离

C.通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业

D.必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业做了明确规定

【答案】D

【解析】本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。《条例》鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业做了明确规定。参见教材P194。

9.下列有关物业服务企业资质管理制度描述错误的是(　)。

A.物业服务具有公共产品的性质

B.物业服务企业和业主只在短时间保持密切联系

C.物业服务具有一定的专业性

D.国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度

【答案】B

【解析】本题考查的是物业服务企业资质的管理制度。物业服务企业还有与业主长时间保持密切联系的特点。参见教材P195。

10.固定资产残值率按(　)计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

A.1%～3%

B.2%～5%

C.3%～5%

D.5%～7%

【答案】C

【解析】本题考查的是物业服务定价成本监审。固定资产残值率按3～5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。参见教材P199。

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二、多项选择题(每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

1.《物业管理条例》确立的基本制度包括(　)。

A.业主大会制度

B.管理规约制度

C.住宅小区治安管理制度

D.住宅小区综合验收制度

E.住宅专项维修资金制度

【答案】ABE

【解析】本题考查的是物业管理的基本制度。《物业管理条例》确立了七项物业服务的基本制度，分别是：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务从业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。参见教材P193～196。

2.物业管理服务收费的计费方式主要包括(　)。

A.包干制

B.酬金制

C.社会服务费

D.社区服务费

E.一般服务费

【答案】AB

【解析】本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。参见教材P197。

3.物业服务收费的费用构成包括(　)。

A.物业管理服务人员的工资

B.物业管理区域的清洁卫生费用

C.物业管理区域的绿化养护费用

D.办公费用

E.物业共用设备的大修费用

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是物业服务收费。物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业服务企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。参见教材P197。

4.可用住宅专项维修资金进行维修的住宅共有的部位有(　)。

A.屋顶

B.户外墙面

C.基础

D.楼梯间

E.绿地

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。参见教材P200。

5.下列对物业服务企业说法正确的是(　)。

A.物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质

B.在物业服务区域内，对个别业主的不当行为只能够听之任之

C.物业服务企业需要一定数量的高素质管理和技术人员

D.国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度

E.物业管理行业实行市场准入制度

【答案】ACDE

【解析】本题考查的是物业管理的基本制度。选项B错误，在物业服务区域内，对个别业主的不当行为不能够听之任之，个体利益应当服从整体利益。参见教材P194～196。

6.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支 (　)。

A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位改造费用

B.有线电视的维修、养护费用

C.因人为损坏住宅共用设施设备所需的修复费用

D.供电、供气、供热的维修、养护费用

E.电梯更新

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是住宅专项维修资金的使用。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。参见教材P200。

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三、判断题(每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

1.住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。(　)(2012年真题)

【答案】×

【解析】本题考查的是住宅专项维修资金的使用。不是交付使用后，而是在保修期满后的维修、更新、改造。参见教材P200。

2.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。(　)(2009年真题)

【答案】√

【解析】本题考查的是住宅专项维修资金制度。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。参见教材P196。

3.业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，包括重大的物业管理事项的决定。(　)

【答案】×

【解析】本题考查的是业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。参见教材P193。

4.业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，可以采取行政手段进行管理。(　)

【答案】×

【解析】本题考查的是管理规约制度。业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。参见教材P194。

5.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(　)(2007年真题)

【答案】√

【解析】本题考查的是业主的建筑物区分所有权。《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。参见教材P192。

6.社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。(　)

【答案】√

【解析】本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。参见教材P189。

1.社会化

物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。

2.专业化

物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。

3.市场化

市场化是物业管理最主要的特性。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。参见教材P190。

7.《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会执行、业主委员会决策的制度。(　)

【答案】×

【解析】本题考查的是业主大会制度。《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。参见教材P193。

8.建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。(　)

【答案】√

【解析】本题考查的是管理规约制度。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。参见教材P194。

9.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。(　)

【答案】√

【解析】本题考查的是住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P196。

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