2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义：第八章第一节

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第八章 房地产中介服务管理制度与政策

第一节 房地产中介服务行业管理概述

《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的构成、房地产中介服务机构的设立要求、执业人员资格等都做出了明确规定，包括：

①房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构 等;

②国家实行房地产价格评估制度;

③国家实行房地产价格评估人员资格认证制度;

④房地产中介服务机构应当有足够数量的专业人员。

【例题】《城市房地产管理法》颁布实施后，我国对房地产中介服务都做出了(　)明确规定。

A.房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等

B.房地产中介服务机构包括房地产交易管理机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等

C.国家实行房地产价格评估制度

D.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

E.房地产中介服务机构应当有足够数量的专业人员

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的构成、房地产中介服务机构的设立要求、执业人员资格等都做出了明确规定，包括：(1)房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等;(2)国家实行房地产价格评估制度;(3)国家实行房地产价格评估人员资格认证制度;(4)房地产中介服务机构应当有足够数量的专业人员。房地产交易管理机构，不属于房地产中介服务机构。参见教材P149。

一、房地产中介服务的概念及特点(考点、熟悉)

(一)房地产中介服务的概念

房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。

房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。

【2012年真题】下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是(　)。

A.房地产价值评估　　B.房屋登记

C.房屋面积测算　　　D.房地产居间

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为，经纪就是狭义的中介。选项A属于评估，选项B、C不属于中介活动。参见教材P150。

【2012年真题】下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是(　)。

A.房地产咨询　　　B.物业管理

C.房地产估价　　　D.房地产经纪

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。参见教材P150。

(二)房地产中介服务的主要特点

房地产中介服务主要有三个特点：

(1)人员特定 。从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人员。从事房地产估价业务的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册取得《房地产估价师注册证书》，未取得房地产估价师资格的人员不能从事房地产估价活动;从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员职业资格，仅取得房地产经纪人协理资格的人员不能独立从事房地产经纪业务。

(2)委托服务 。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。

(3)服务有偿 。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。

【例题】房地产中介服务的主要特点包括(　)。

A.人员特定　　B.专业化程度要求低

C.委托服务　　D.无经营风险

E.有偿服务

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务主要有三个特点：人员特定、委托服务、服务有偿。参见教材P150。

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二、房地产中介服务行业管理内容(考点、熟悉)

(一)房地产中介服务人员的资格管理

目前，我国已初步建立了与房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度。房地严行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理。

从事房地产估价、房地产经纪活动的人员要求如下：

(1)房地产估价人员。国家实行房地产价格评估人员资格制度。房地产估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门共同负责。

(2)房地产经纪人员。国家实行房地产经纪人员职业资格制度。房地产经纪人员职业资格属水平评价类职业资格，包括高级房地产经纪人、房地产经纪人和房地产经纪人协理。

(二)房地产中介服务机构管理

对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。从事房地产中介服务活动应设立相应的房地产中介服务机构。

根据《城市房地产管理法》，设立房地产中介服务机构应当具备下列条件 ：

(1)有自己的名称、组织机构;

(2)有固定的服务场所;

(3)有规定数量的财产和经费;

(4)有足够数量的专业人员。从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

(5)法律、法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月 内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

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三、房地产中介服务收费(考点、掌握)

(一)房地产咨询服务收费。按照服务形式，房地产咨询一般分为口头咨询和书面咨询。口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。书面咨询按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小协商议定。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价 。

(二)房地产估价服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。自2015年1月1日起，放开房地产估价收费。放开房地产估价收费后，房地产价格评估机构遵守《价格法》等法律法规要求，合法经营，为委托人等提供质量合格、价格合理的服务;要严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息;不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费;不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

(三)房地产经纪服务收费。根据代理项目的不同，房地产经纪收费采取不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额 标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。比例一般为0.5%～3% 。自2014年6月13日起，下放房地产经纪服务收费定价权限，房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理。

各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价 。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容;实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价;代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明费用。

【例题】房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。参见教材P152。

【2013年真题】房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～3%计收。参见教材P152。

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