2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(4)

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单项选择题

1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。

A、市场法

B、收益法

C、成本法

D、长期趋势法

2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法

D、长期趋势法

3、测算( )的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A、待开房地产最高费用

B、待开房地产预期利润

C、待开房地产最高价格

D、待开房地产最优资源

4、某房地产开发项目建筑面积3850m²，建设期22年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850 元/m² ，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为( )万元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是( )。

A、估算后续开发经营期

B、估算后续开发的各项支出、收入

C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D、估算投资利息和开发利润

6、假设开发法的估价前提不包括下列( )。

A、业主自行开发

B、自愿转让开发

C、被迫转让 开发

D、被迫开发

7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 1 年，实际建设期为 5 1.5 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 5 0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为( )年。

A、1

B、1.5

C、2

D、2.5

8、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列( )。

A、坐落

B、面积

C、容积率

D、开发程度

9、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。

A、续建利润

B、管理费用

C、销售费用

D、投资利息

10、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )评估。

A、收益法

B、比较法

C、成本法

D、长期趋势法【答案解析请翻页查看】

1、【答案】C

【解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材 P320。

2、【答案】C

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材 P320。

3、【答案】A

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材 P321。

4、【答案】C

【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235 万。参见教材 323。

5、【答案】D

【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。参见教材 P323。

6、【答案】D

【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提;自愿转让开发前提;被迫转让开发前提。参见教材 P324。

7、【答案】D

【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，说明花了 1.5 年时间，只干了 1 年的工程进度。正常建设期为 3 年，还剩 2 年的后续建设期。由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续还需要正常期限 0.5 年，总后续建设期 2.5 年。参见教材 P324。

8、【答案】A

【解析】本题考查的是最佳开发经营方式的选取。选项 BD 属于实物状况;选项 C 属于权益状况。参见教材 P325。

9、【答案】A

【解析】本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在求取在建工程价值时，需要减去续建利润。求取旧房价值时，不需要考虑此项内容。参见教材 P328。

10、【答案】B

【解析】本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。参见教材 P329。

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