2020房地产估价师《制度与政策》章节讲义：房地产业概述

第一节　房地产业概述

一、房地产业的基本概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中属第三产业，是为生产和生活服务的部门。

房地产开发活动，存在多方参与，其中：

房地产开发企业，又称甲方、建设单位……

建筑企业，又称乙方、施工单位、承包单位……

我国现代房地产业：20世纪70年代初～80年代初。

随着城镇住房制度改革：

(1)实现商品化和社会化;

(2)土地使用权与所有权分离;

(3)划拨和出让并行。

二、房地产业的细分

1.房地产开发经营

房地产开发商主要是组织者和决策者，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来，完成房地产发开经营活动。

主要业务：

(1)转让土地的开发项目、房地产开发项目;

(2)销售、出租建成后的房屋。

特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、产业关联度高、带动力强。

房地产开发企业，收入不连续。

2.房地产咨询业

主要业务：为委托人提供法律、政策、信息、技术等方面的顾问服务。

例如：房地产市场调查研究、房地产投资项目可研、房地产开发项目策划等。

目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师、房地产经纪人，以及房地产估价机构、经纪机构承担。

3.房地产估价

主要业务：分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见。

例如：为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损失赔偿、课税等提供价值参考依据。

特点：知识密集型行业。

4.房地产经纪业

主要业务：为房地产转让人、出租人找买受人、承租人;

为有购房、承租意愿的人，寻找适合的房源。

房地产经纪业，房地产市场运行的润滑剂，是知识密集和劳动密集的行业。

一个逐步走向成熟的房地产市场，是由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主的过程。

5.物业管理(服务)

主要业务：对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提相关服务。

物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大。

物业管理是劳动密集和知识密集的行业。

三、房地产业的历史沿革

(1)1949年以前，土地和房产的私有制;

(2)1949～1955年，国家和城市的复苏阶段，重在稳定民心、恢复经济;

(3)1956～1965年，国家赎买土地归为国有。确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位;

(4)1966～1978年，特殊时期，城市房地产建设、管理停滞不前、遭受破坏;

(5)1978年以后，改革开放，确立社会主义房地产市场体系。

(6)2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

(7)近年来，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，坚持住房的居住属性，健全购租并举的住房制度。

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