房地产估价师《经营与管理》考点精讲：房地产开发项目可行性研究（2）
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房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目财务报表的编制
1.基本报表：
(一)现金流量表
现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年、季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：
1.项目投资现金流量表
2.资本金现金流量表
3.投资者各方现金流量表
(二)财务计划现金流量表
该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
(三)利润表
该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。利润总额的计算过程，参见本书第六章第一节有关内容。
应该指出的是，开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补;下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补;5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例征收所得税。
(四)资产负债表
资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
2.辅助报表：
辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与营业税金及附加估算表、出租收入与营业税金及附加估算表、自营收入与营业税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。
3.财务报表的编制：
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