2020房地产估价师《制度与政策》章节教材考点：房地产法制建设

房地产法律体系：

目前，我国房地产的法律法规制度体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术标准(规范)等构成。其中，法律主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)、《中华人民共和国资产评估法》(以下简称《资产评估法》)。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产中介等主要环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。《城市房地产管理法》对包括房地产估价行业在内的房地产行业管理做出了一些特殊规定。而2016年12月1日实施的《资产评估法》重点规范包括房地产估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。《资产评估法》实施之前的资产评估，是指财政部门管理的“资产评估”，亦即狭义的资产评估。《资产评估法》实施之后的资产评估不仅包括财政部门管理的“资产评估”，还包括房地产估价、土地估价等其他评估领域和评估专业，是广义的资产评估。《资产评估法》对包括房地产估价行业在内的各类评估行业管理做出了一般性规定。因此，《资产评估法》是评估行业的一般法，而《城市房地产管理法》是包括房地产评估管理在内的有关房地产管理的特别法。

根据《中华人民共和国立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。因此，在房地产估价行业管理活动中，《城市房地产管理法》有规定的，适用《城市房地产管理法》，与《资产评估法》规定不一致的，也应当适用《城市房地产管理法》。

房地产相关法律：

《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城乡规划法》既有分工，又相辅相成。《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《土地管理法》是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。《城乡规划法》是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。因此，对于城市建设和房地产业来说，《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。《城乡规划法》除规定了城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围以外，重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容。《城市房地产管理法》则对如何取得网有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定。

《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确走了物权的种类和内容，不动产登记制度，设立了更正登记、预告登记等。《物权法》的颁布实施，对确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，发展社会主义市场经济将发挥重要的作用。

房地产行政法规：

房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。

房地产部门规章：

房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《闲置土地处置办法》《注册房地产估价师管理办法》《房地产估价机构管理办法》《房产测绘管理办法》《房屋登记办法》《城市房地产权属档案管理办法》《城市危险房屋管理规定》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《廉租住房保障办法》《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》等。

此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定>《房地产估价师执业资格考试实施办法》《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法>《房地产抵押估价指导意见》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范>《房地产估价基本术语标准》《房产测量规范》，行业标准《房地产登记技术规程》等多项技术规范。

目前，房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造了良好的上层建筑环境。

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