2020房地产估价师《案例与分析》讲义第三章5

第三章 不同目的房地产估价

第六节 房地产损害赔偿估价

1.房地产价值损失的原因及种类：

房地产价值损失是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。引起房地产价值损失的原因和种类主要有：

(1) 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失。

主要体现在以下几方面：

1)房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失。

2)小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失。

3)小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失。

4)房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失。

5)房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失。

(2)因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失。

(3)因环境污染造成房地产价值损失。

(4)因工程质量缺陷造成房地产价值损失。

(5)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失。

(6)因异议登记不当，造成房地产权利人损害。

(7)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失。

(8)因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失，如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完成，给相关当事人造成损失。

(9)因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失。

2.房地产损害造成的损失分析：

(1)房地产损害的分类

1)按照房地产受损害的部位划分

按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：①实物损害(又可分为实体损害和功能损害);②权益损害;③区位损害(也称为环境损害)。

2)按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。即：修复费用≤损害前的房地产价值-损害后的房地产价值。

房地产不可修复的损害是指技术上不可能或经济上不可行，因而不能修复的损害。即：修复费用>损害前的房地产价值-损害后的房地产价值。

3)按照暂时性的损害和永久性的损害划分

(2)房地产损害的赔偿金额

1)可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：

赔偿金额=修复费用+相关经济损失

2)不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，即：

赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

3)可修复一定程度的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，即：

赔偿金额=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失

4)造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。

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