2021年房产估价师《基本制度与政策》考点知识整合

建设工程施工与质量管理

一、施工许可管理

(一)建筑工程施工许可管理的原则

1.在中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上地方政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。

2.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

3.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

4.应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。

(二)申请建筑工程施工许可证的条件

1.依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。

2.在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

3.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。

4.按照规定通过招标或其他方式已经确定施工企业。

5.有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。

6.有保证工程质量和安全的具体措施。

7.按照规定应当委托监理的工程已委托监理。

8.建设资金已经落实。

建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，不得少于30%。

9.法律、行政法规规定的其他条件。

(三)申请办理施工许可证的程序

1.建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附规定的证明文件，向发证机关提出申请。

3.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证。

在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当符合依法签订的施工承包合同。

(四)建筑工程施工许可证的管理

施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。

在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告。

建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。

中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

二、建设工程质量管理

(一)建设工程质量管理的原则

(1)县级以上政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理。

(2)从事建设工程活动，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

(3)县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或擅自简化基本建设程序。

(4)国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高建设工程质量。

(二)建设单位的质量责任和义务

(1)应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将建设工程肢解发包。

(2)应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工，以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。

(3)不得迫使承包方低于成本竞标，不得任意压缩合理工期。不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

(4)应当将施工图设计文件报县级以上政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

(三)施工单位的质量责任和义务

(1)应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

禁止超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。

禁止允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。不得转包或者违法分包工程。

(2)对建设工程的施工质量负责。应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应对全部建设工程质量负责。

(3)总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程质量承担连带责任。

(4)必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。

(5)必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，应有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的，不得使用。

(6)必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

(7)施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

(8)施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

(9)施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训;未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

(四)建设工程质量监督管理制度

1.建设工程质量监督管理机构

国务院住房城乡建设主管部门

县级以上地方政府建设行政主管部门

国务院发展和改革部门

2.建设工程质量监督管理的实施

由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。

供水、供电、供气、公安消防等部门，不得明示或暗示建设单位、施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、构配件和设备。

工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

三、建设工程的竣工验收管理制度

竣工验收是建设工程施工和施工管理的最后环节。任何工程竣工后，都必须进行竣工验收。

单项工程完工，进行单项工程验收;分期建设的工程，进行分期验收;全部工程竣工，进行竣工综合验收。

凡未经验收或验收不合格的建设工程和开发项目，不准交付使用。

(一)建设工程竣工验收的监督管理机构

国务院住房城乡建设主管部门负责全国工程的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设行政主管部门备案。

(二)建设工程竣工验收的条件

(1)完成工程设计和合同约定的各项内容。

(2)有完整的技术档案和施工管理资料。

(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。

(5)有施工单位签署的工程保修书。

(三)建设工程竣工验收备案

建设单位办理竣工验收备案应提交下列文件：

(1)工程竣工验收备案表;

(2)工程竣工验收报告;

(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;

(4)施工单位签署的工程质量保修书;

(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

四、建设工程质量保修办法

(一)房屋建筑工程质量保修期限

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限见下表，其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

建筑工程项目 最低保修期限

地基基础和主体结构工程 设计文件规定的该工程的合理使用年限

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏 5年

供热与供冷系统 2个采暖期、供冷期

电气系统、给排水管道、设备安装 2年

装修工程 2年

注：要分清《房屋建筑工程质量保修办法》与《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》确定的最低保修项目和保修期限的区别：

一方面，二者调整的责任主体不同。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修项目和保修期限”，是施工单位向房地产开发单位做的保证。而“两书”中“保修项目和保修期限”，是房地产开发单位向商品房购买人做的保证。

另一方面，二者“保修”开始计算时间不同。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。而“两书”中的“保修期限”是从所购买商品房交付之日起计算。

(二)房屋建筑工程质量保修责任

(1)在保修期限内出现质量缺陷，施工单位应在保修书约定的时间内予以保修。

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位应当立即到达现场抢修。

(2)发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

(3)保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

(4)施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

(5)保修费用由质量缺陷的责任方承担。

(6)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。

建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

五、建筑施工企业的资质管理

建筑业企业应当按照其拥有的资产、主要人员、已完成的工程业绩和技术装备等条件申请资质。

建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质和施工劳务资质三个序列。

六、注册建造师制度

(1)注册建造师是指通过考核认定或考试合格取得建造师资格证书，并按照规定注册，取得建造师注册证书和执业印章，担任施工单位项目负责人及从事相关活动的专业技术人员。

(2)国务院住房城乡建设主管部门对全国注册建造师的注册、执业活动实施统一监督管理，分为一级注册建造师和二级注册建造师。

(3)取得建造师资格证书的人员应当受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或者多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动;担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业。注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目上担任施工单位项目负责人。

(4)注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，工程项目管理服务，技术经济咨询，以及其他业务。

建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。

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