2021年房地产估价师《相关知识》考点：资产证券化与房地产信托投资基金

考点：资产证券化与房地产信托投资基金

一、资产证券化

(一)资产证券化的概念

以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。特定的“资产池”是证券发行的基础。

将缺乏流动性的资产，转变为在金融市场上可以自由买卖的证券，使其具有流动性的行为。

包括：实体资产证券化、信贷资产证券化(狭义专指，如MBS、ABS)、证券资产证券化、现金资产证券化。

(二)资产证券化的理论基础

现金流分析原理(基础资产的现金流分析是资产证券化的最核心原理。)

资产重组原理(共同特点的资产汇成“资产池”，其现金流会有规律。)

风险隔离原理(发起人破产不会对SPV运行产生影响。)

信用增级原理(外部增级：金融保险、企业担保、信用证、现金抵押账户;内部增级：建立优先和次级结构、超额抵押和利差账户。)

(三)资产证券化的流程

1.参与主体：

发起人(可证券化资产的原始产权人，融资需求者。)

发行人(SPV，special　purpose　vehicle，特殊目的机构，金融中介，创设证券化工具。)

投资者(主要是机构投资者。)

2.延伸主体：信用增级机构、资信评级机构、服务人、受托管理人、投资银行。

运作过程的案例，可以不看

二、房地产信托投资基金

(一)房地产信托投资基金概述

1.基本概念(信托，基于信任而委托)

REITs，以公司、商业信托投资计划或契约的组织形式，通过发行收益凭证(股票、商业票据或债券)，募集不特定的多个投资者的资金，委托专业投资机构投资于房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节以及不同的房地产项目，并将绝大部分投资综合收益按比例分配给投资者。

含义：

(1)投资者(委托人)基于REITs合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至REITs发起人(委托人)，受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，受托人依据REITs合同对信托财产进行管理和处置，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。

(2)REITs是房地产信托投资的金融机构，是房地产信托投资品的生产者和销售者，也是投资人(委托人)所交付信托财产的支配者。

(3)REITs是房地产信托投资产品。

2.房地产信托投资基金的类型

按组织形式分：契约型、公司型、有限合伙型。

按投资对象分：权益型(直接或间接投资拥有房地产)、抵押型(和房地产抵押贷款有关)、混合型。

按是否可追加：封闭型、开放型;

按募集形式：公募、私募;

按持续期限：固定期限、不固定期限;

按投资标的：特定型、不特定型。

3.REITs的组织形态

契约型

4.REITs的优势

(1)收益稳定，通胀期保值;

(2)免双重征税，无最低投资要求;

(3)投资者获得稳定的即期收入;

(4)中小投资者可以参与;

(5)流动性强;

(6)信息不对称程度低。

REITs属于资产证券化的一种方式。适用于商业地产。

REITs不同于一般意义上的房地产项目融资。

(二)房地产信托投资基金的相关分析

1.相似概念的比较

房地产信托：信托机构代办房地产买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务，以及登记、过户、纳税等事项。

房地产投资信托：具有房地产开发经营权的信托投资公司，运用自有资金和稳定的长期信托资金，以投资者的身份直接参与房地产投资。

房地产信托基金：房地产信托机构，为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。

2.与其他房地产投资产品的区别

REITs与房地产股票(投融资政策的差异;投资对象不同)

REITs与证券投资基金(主要是投资标的不同)

(三)REITs的流程

1.相关当事人及其作用：投资者、信托投资基金管理公司、信托基金托管公司、资产管理公司。

为了保证信托基金的资金安全，信托基金托管公司和管理公司作为信托基金的托管人和管理人，必须保持独立性。

2.运作流程

由房地产信托基金托管公司依据托管契约，在扣除税收、管理费、信托费等相关支出后，将至少90%的基金收益分配给投资人。

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