《案例与分析》解题思路分析二

第二节估价报告指错
一、答题技巧
1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？“这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！
 
2、揣摩评卷人的心理
 
3、先理草稿，再答题
 
二、答题思路
（一） 阅读报告：
1、先了解估价基本事项。
2、了解价值定义。
3、了解方法技术思路。
4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。
5、测算过程。
6、估价结果
（二） 错误类型
 1、不全面。
①缺有效期、价格内涵、资质等；
②假设限制条件；
③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；
④估价结果。
2、不规范。
①术语不规范；
② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；
③错别字。
3、不充分。
(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；
(2)推理说明不充分。
① 时间修正未说明市场状况分析。
② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。
③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
4、不一致。
①结果报告与技术报告不一致；
②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；
③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；
④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；
⑤推理说明与结论不一致。
５、 不正确。
①每一项描述不正确（评估目的）；
②推理分析不正确（与常理相悖）；
③方法选用不正确；
④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） 
（三） 常见错误
一、报告书不完整（共8项内容）
1. 封面
2. 目录
3. 致委托方函：时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章
4. 估价师声明
5. 估价假设和限制条件
① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；
② 他项权利（抵押权对资产的影响）；
③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；
④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
6. 估价结果报告
7. 估价技术报告
8. 附件
二、估价结果报告书漏项（共13项内容）
一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
另外注意：
1) 土地使用权人交代不清
2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）
4) 是否具有土地使用权证没有交代
5) 是否具有房屋所有权证没有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物结构交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）
10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；
12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途
 
四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
 
五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）
与后面引用的时间数据是否吻合。（交易时间修正、汇率）
 
六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
采用公开市场价值标准，还是特殊估价

七)  估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关
1、 估价规范2、委托书3、少重要法规

八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
（缺少与估价方法对应原则）

九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
6、缺少估价方法定义
 
十） 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
 
（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）缺少单价或总价
 
十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）

十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
以估价报告完成时间开始
 
三、估价技术报告漏项（共7项内容）
 一) 个别因素分析
注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修
住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。
工业：用地面积、地质水文条件
 二) 区域因素分析（
注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：繁华程度、交通条件
住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。
工业：区域：交通、基础、地理位置
 三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
 四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
 五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）1、未说明选用方法理由
 六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
1、收益法
（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误
A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）报酬率确定错误
A、报酬率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的报酬率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。
 
2、市场法
（1）修正系数的确定没有充足的理由
（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例
（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
（7）区位状况与实物状况混淆不请。
（8）区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。 

成本法：     
1成本应为社会平均成本,即客观成本
2注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）
3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5入股的估价应说明入股后的用途
6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
8用成本计算而非成本价
9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
 
假设法
1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费
2察看项目是否齐全
3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则   
6、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；
7、估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；
 
七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
 
再仔细看看以下：
 
1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3估价时点是否准确
4修正年限是否正确
5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6对采用的方法是否有合理的说明和理由
7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8注意利息的计算方式，期限
9报告有效期应以报告完成之日为准
10现实用途和法定用途相符
11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）