08考友精心总结考试重点

一、完整的估价报告（8部分）
1、封面；     2、目录；     3、致委托人函；     4、注册估价师声明；
5、估价的假设和限制条件； 6、估价结果报告； 7、估价技术报告； 8、附件。

（一）封面（7项）：
1、报告名称：房地产估价报告；
2、估价项目名称；           3、委托人全称；   4、估价机构全称；
5、注册估价师姓名及其注册号；   6、估价作业日期；   7、估价报告编号。
（二）目录
（三）致委托人函（11项）：
1、委托人全称； 2、估价对象；     3、估价目的；     4、估价时点；
5、价值类型；   6、估价结果：大写和小写，总价和单价； 7、报告应用有效期；
8、提供报告数量；9、估价机构全称； 10、法人代表签名； 11、报告出具日期。
（四）注册估价师声明：
1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名；
2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
（五）估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明；确定因素不得假设；
不确定因素的假设，应合理且有依据。
（六）估价结果报告+编号（13―15项）：
1、委 托 人：单位全称、法人代表、住所；
          或者 个人姓名、身份证号、住所。
2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象：名称；
（1）区位状况；坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
（2）实物状况：①建筑物――面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、
建成年月、平面布置等。
          ②土地――四至、形状、地势、规划条件等。
（3）权属状况：①建筑物――权属（他项）证书、所（共）有权人、用途、面积等。
          ②土地――权属（他项权）证书、使用权人、性质、用途、
（分摊）面积、使用年限、终止日期等。
4、估价目的：抵押―为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
        拆迁―为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。
        表述要规范。
5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。
6、价值定义：价值类型及其内涵：
（1）市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
（2）快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。
（3）谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值；
――应说明有无法定优先受偿款。
（4）清算价值：不符合持续使用条件。
（5）投资价值：某个投资者角度衡量的价值。
7、估价依据。
8、估价原则：（1）独立、客观、公正；
（2）合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则（抵押）。
9、估价方法：
（1）估价方法及其定义；应选用2种以上的方法；
（2）成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。
（3）收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。
10、估价结果：总价和单价（总价/建面）、大写和小写；楼面地价（土地）。
11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。
12、估价作业日期。
13、估价报告应用有效期。
（以下为抵押报告）：
14、市场风险提示。
15、短期强制处分和变现能力分析：
影响房地产变现能力的因素有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）价值大小；
（4）可分割转让性；（5）开发程度；（6）区位；（7）市场状况。
（七）估价技术报告
1、个别因素分析；位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程；
7、估价结果确定：要有理由。
（八）附件。

注意：
1、     大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
2、     收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、     成本、费用、租金（有租约除外）、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
4、     用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。
5、     基准地价法要有评估过程。
6、     要说明基准地价的内涵。
7、     年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N]。
8、     前后面积是否吻合。
9、     计算数值是否正确。
10、     房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、     抵押报告是否体现谨慎原则。

二、收益法

1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。
2、年收益天数为365天，月份为12个月。
3、出租率为100%不合理；要有确定正常出租率的方法和理由。

（一）年净收益 =有效毛收入―运营费用；
=每平米月租金×12月×可出租面积×（1-空置率）×（1-运营费率）；
1、有效毛收入=潜在毛收入―空置和收租损失（包括扣减押金收入的空置率）；
潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入；
2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费
（不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和
划拨土地上交收益或使用费）；
（1）     管理费=人员工资+办公费（管理费率的确定要有理由）；
（2）     租赁税费=营业税及附加（5.5%）+租赁手续费代理费；
（3）     房地产税=土地使用税+房产税；
（4）     保险费=房屋现值×保险费率（确定要有理由）；
（5）     维修费（确定要有理由）；
（6）     水电费等=水电费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要扣除）；
（7）     设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费  
（要说明：如出租人提供，要扣除）。
3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-
财务费用-商业利润。
（二）收益期限（特别注意）
1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命（收益价值另加土地剩余年限价值）；
2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限；
3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限（收益价值另加房屋残值）；
4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。
（三）报酬率Y（资本化率R ）=1年期存款利率+风险补偿；
1、要有充分的依据和过程；不能只选1个参照实例，否则客观性不够；
2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同（一般来说房产比土地约大2%）。
（四）根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：
1、每年基本固定不变V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]；
2、按某个固定数额递增或递减V=(A/Y±b/Y^2）×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n；
3、按某个固定比率递增或递减V=A/(Y±g）×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n}；
4、其他有规则的变动情况V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。

三、成本法

（一）要列出公式：
新房地产价值（7项）=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
1、     土地取得成本=征地补偿安置费+相关税费+出让金。
（1）     征地补偿安置费=土地补偿费（6～10倍）+安置补助费（4～6倍，每公顷≤
15倍）+地上附着物和青苗补偿费+社会保障费。
（2）     相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金。
土地取得成本=拆迁补偿安置费+费用+出让金；
（1）     拆迁补偿安置费=房地产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费
+非住宅停业补助费
（2）     相关费用=拆迁管理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆除费。

2、     开发成本=勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套费+
其他工程费+开发期间税费。
3、     管理费用=（土地取得成本+开发成本）×管理费率（5%，确定要有理由）。
4、     销售费用=房地产价值×销售费率（4%）。
5、     投资利息=（土地取得成本）×[（1+i）开发期 -1]+（开发成本+管理费用）×
[（1+i）建造期/2 -1] + 销售费用×[（1+i）销售期/2 -1]。
            i――1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算。
  资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计。

6、     销售税费=房地产价值×税费比率 =营业税及附加（5.5%）+印花税+交易手续费。
7、开发利润 =（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率；
=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率；
=（土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）×成本利润率；
=房地产价值×销售利润率 =
（土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×销售利润率 。
（1- 销售利润率）
8、新房地产价值= （土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）。
（1- 销售费率- 销售税费- 销售利润率）
不减折旧，但要进行工程质量、环境等因素调整。
（二）旧的房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物重新购建价格- 建筑物折旧。
1、土地重新购建价格= 土地价值。
2、建筑物重新购建价格（6项）= 新建筑物价值=开发成本+管理费用+销售费用+
投资利息+销售税费+开发利润。
3、建筑物折旧= 物质折旧+ 功能折旧+ 经济折旧。
（1）物质折旧：可修复的，修复费用为折旧额；
长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格；
短寿命的折旧额为有效年龄的现值。
（2）功能折旧：功能缺乏――可修复的，恢复该功能所需的费用；
                不可修复的，租金损失的现值（收益法）；
          功能落后――可修复的，修复该功能所需的费用；
                不可修复的，租金损失的现值；
          功能过剩――超额或无效成本；
（3）     经济折旧：暂时的或永久性的，减价额的现值；
4、建筑物经济寿命和土地使用期限（特别注意！）
（1）建筑物早于土地结束：按建筑物经济寿命计算折旧；
（2）建筑物晚于土地结束：未约定不可续期――按建筑物经济寿命计算；
                约定不可续期――按建筑物经济寿命减去晚于土地
使用期的那部分寿命的寿命计算；
（3）住宅地的建筑物：住宅地自动续期――按建筑物经济寿命计算。
5、要列出公式：建筑物价值=重新购建价格C×[1-（1-残值率R）×有效年龄t/经济寿命N]。
        建筑物价值=重新购建价格C×成新率q；
      建筑物经济寿命=1/年平均折旧率d。

四、市场法
1、要列出公式：
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
        =可比实例成交价格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。
2、修正或调整，单项不得超过20%，综合不得超过30%。
（一）可比实例要求
1、数量为3～10个，低于3个不妥；要说明币种；注意所选实例是否有可比性。
2、类似房地产：
（1）区位在同一供求圈内；
  （2）用途相同：居住、商业、办公、旅馆、工业等相同；
    （3）规模相当：0.5～2倍；
    （4）结构相同：砖混、砖木、框架、钢结构等相同；
    （5）档次相当：等级、装修、设施设备、环境等相当；
    （6）权力性质相同：国有、集体地，划拨、出让地，商品房、房改经济适
        用房等各相同。
  3、交易类型吻合：协议、招标、挂牌、拍卖，买卖、租赁等类型吻合；
  4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地产状况有变化，变化前的不宜采用。
  5、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
（二）建立比较基础
  1、统一房地产范围:实物范围、含非房地产成份、有债权债务。
  2、统一付款方式：将分期付款折现到成交日一次性付清。正常价=1年后付30/（1+月利率）^12。
  3、统一采用单价。    
  4、统一币种和货币单位。
5、统一面积内涵：建筑面积单价=使用面积单价×使用面积÷建筑面积。
6、统一面积单位：平方米价=公顷价÷10000
                  =亩价÷666.67
                  =平方英尺价÷0.09290304
                  =坪价÷3.30579。
（三）交易情况修正：
采用“可比实例成交价格比其正常市场价格高或低多少”的说法；修正系数为100/（100±S），高为+，低为-；注意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的交易情况一致。
1.     交易税费非正常负担：正常价=卖方得价/（1-卖方税费）=买方出价/（1+买方税费）；  
2、强迫买卖（卖低买高）； 3、厉害关系人的交易（一般低；也有大股东高卖给上市公司）；
4、缺乏行情（卖低、买高）；     5、急于出售或购买（卖低或买高）；
6、有偏好（高）；           7、相邻房地产（高）；
8、拍卖、招标等特殊方式的交易（其成交价不一定比协议价更高，是否修正要说明理由）。

（四）市场状况调整：
以成交日期为基准，采用“可比实例在估价时点的价格比在其成交日期的价格高或低多少”的说法；调整系数为（100±T）/100，注意分子和分母不要颠倒了。
1、     价格指数法（采用本地区同类房地产价格指数或变动率）：
定基指数――调整系数= 估价时点指数/成交日期指数。
  环比指数―调整系数=成交日期下一期指数×再下一期指数×……×估价时点指数。
2、     价格变动率法：期内递增减――调整系数=（1±变动率）^期数。
          期内平均升降――调整系数=（1±变动率×期数）。
（五）房地产状况调整：
以估价对象房地产状况为基准，采用“可比实例在成交日的房地产状况比估价对象在估价时点的房地产状况优或劣多少”的说法，调整系数为100/（100±R），优为+，劣为-；注意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的房地产状况一致。
1、     区位状况比较调整：位置、楼层、朝向、交通、环境、外部配套设施等。
2、     实物状况比较调整：土地――面积、形状、地基、内部基础设施、平整程度等。
              建筑物―面积、结构、质量、设施、装修、层高、年龄、
完损程度、外观、空间布局等。
3、     权益状况比较调整：土地使用年期调整系数=[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N]。

五、假设开发法

要列出公式：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-
销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费。
（一）     开发完成后的价值：
1、     用于销售：（1）采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势；
（2）     市场法和长期趋势法求取。  
2、用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取。
（二）     后续开发必要支出和应得利润（7项；同成本法）：
1、后续开发成本； 2、管理费（以前者为基数）； 3、销售费用（以售价为基数）；
4、投资利息（1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算；以上3者为基数）；
5、销售税费（以售价为基数）； 6、开发利润；
7、取得待开发房地产税费（买方缴纳的契税、手续费等，以待开发房地产价值为基数）。
（三）开发经营期（特别注意！）：
    开发经营期
    开发期    
用于销售     前(准备)期     建造期    
        经营（销售）期    
用于出租营业自用     前(准备)期     建造期     经（运）营期
                     
估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日   经营结束日
（四）传统方法：不考虑预售和延迟销售，计息期到开发完成时止，根据以上各项计算后直接相加减。
资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计，期外全计。
（五）现金流量法：将开发完成后的价值和各项成本、费用先折算到估价时点，在相加减；
资金均匀投入的建造期内、销售期内的折现期减半计，期外全计。
折现率中包含资金利率和开发利润率，不在单独计算。