房地产估价师《房地产估价理论与方法》第七章资料一

第七章  成本法

　　特别提示：本章是历年考试的重点，计算题必考。计算题一般是以成本法为核心，综合市场法和收益法的内容，有时也会综合假设开发法的内容。所以备考的策略是一定会做综合计算题。当然也会考大量的计算型单项选择题或者判断题。多项选择题一般是综合多项选择，即将某一节的内容汇总成5个基本观点或者5句话，让大家从中选择正确的。

第一节 成本法概述

　　一、成本法的含义
　　成本法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差(此句话是本章的重要核心内容)。
　　成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分解为各个构成部分，然后分别求取各个构成部分，再将各个构成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，并由此可知成本法中的“成本”不是通常意义上的成本(不含利润), 而是价格(包含利润)。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价” 等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。
　　成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法求得的价值简称为积算价格。

　　二、成本法的理论依据
　　成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度看和从买方的角度看。从卖方的角度 看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”, 重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本(包含利润)时，它就不会被开发建设，除非它的市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到它的市场价格降下来。
　　从买方的角度看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”, 类似于“替代原理”, 是买方愿意支付的最高价格不能高于其预计重新开发建设该房地产的必要支出，如果高于该支出，就不如自己开发建设(或者委托别人开发建设)。例如，当房地产为土地与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和便是自己所愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿意支付的最高价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。
　　由上可见，一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设的必要支出，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价(包含开发建设的必要支出和应得利润)。因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值。

　　三、成本法适用的估价对象和条件
　　(一)、成本法适用的估价对象
　　新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
(此段每年都要变着花样的考)。
　　在房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。
　　成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，通常是先评估该整幢住宅楼平均每单位面积的价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。
此外，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
　　(二)、成本法估价需要具备的条件
　　下列内容每年也都要变着花样的考，请大家仔细阅读。
　　运用成本法估价值得注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争(即可以自由进退的市场), 二是该种商品本身可以大量重复生产。
　　应注意的是，不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在没有人流的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论是什么人来建造该商场客观上都需要那么多成本，但该商场却没有那么高的价值。因此 ,在运用成本法评估这类房地产价值时还应进行适当的减价调整。
　　成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。

　　四、成本法估价的操作步骤
　　运用成本法估价一般分为以下 4 个步骤进行：①弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；②测算重新购建价格；③测算建筑物折旧；④求取积算价格。