房地产估价师《房地产估价理论与方法》第七章资料三

第七章  成本法

第三节  成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式
　　表基本的公式为:
　　房地产价值 = 重新购建价格 - 建筑物折旧
　　上式可以根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产；②旧的房。

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式
　　新开发的房地产可以分为新开发的房地、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。
　　(一)、适用于新开发的房地的基本公式
　　在新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为:
　　新开发的房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
　　依据本章第二节的房地产价格构成，先测算各个构成部分的金额，然后将其累加。
　　(二)、适用于新建成的建筑物的基本公式
　　新建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为：
　　新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
　　(三)、适用于新开发的土地的基本公式
　　新开发的土地包括填海造地，开山造地，征收集体土地并进行“三通一平”等基相场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整 。在这些情况下，成本法的基本公式为:
　　新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
上式中管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与取得待开发土地的成本、土地开发成本相应的部分。
新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境景观的好坏、该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、经济折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。
　　其中：成片开发完成后的某宗熟地，例如新开发区中某宗土地的估价公式如下:
　　新开发区某宗土地的单价 =(取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管理费用 + 总销售费用 + 总投资利息 + 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数

　　上式中：
　　开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的比率÷开发区用地总面积
　　实际测算时通常分为以下3个步骤进行：①计算开发区全部土地的平均价格。②计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。③计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。
　　【例7-1】某成片荒地面积2km2, 取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发 成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%, 销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2% 、5.5% 和10%, 开发完成后可转让土地面积的比率为60% 。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。
　　注意：由于房地产价格中包括管理、销售、利润、税费，而管理、销售、利润、税费又是以房地产价格为基数测算的，所以不可能直接计算出房地产的价格。因此，可以先设房地产的价格或者总价值为V，然后利用本节的公式建立一个含有未知数V的方程，解该方程，就很容易计算出V值，这样只有记住基本公式，就可以计算出所有的计算题，而且计算过程非常清晰、明了。当然这也是假设开发法的解题的基本思路。
　　【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下:
　　(1)设该荒地开发完成后可转让熟地的总价为：V
       V＝取得荒地的总代价＋土地开发成本＋管理费＋总投资利息＋V×(销售费用、销售税费和开发利润的比率)
       V＝取得荒地的总代价＋土地开发成本＋管理费＋总投资利息÷(1－销售费用、销售税费和开发利润的比率)
　　(2)设该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价＝V÷可转让熟地的总面积
　　(3)可转让熟地的总面积＝荒地总面积×可转让熟地的比率
　　(4)该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价＝V÷(荒地总面积×可转让熟地的比率)

　　三、适用于旧的房地产的基本公式
　　成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。
　　(一)、适用于旧的房地的基本公式
　　在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为:
　　旧的房地价值 = 房地重新购建价格 - 建筑物折旧
或者
　　旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧
　　上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径，具体见本章第四节中的房地重新购建价格的求取思路。
　　(二) 适用于旧的建筑物的基本公式
　　在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为:
　　旧的建筑物价值 = 建筑物重新购建价格-建筑物折旧