房地产估价师考试案例分析解题思路（一）

　　一、综述：
　　1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
　　2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
　　3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
　　4、改错：考估价方法在应用中的难点。

　　第一节：问答及单选题:
　　问答题答题技巧：
　　1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。
　　2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
　　3、条理清楚，论点突出，明显
　　4、结构清晰：

　　一、房地产估价的技术路线：
　　确定房地产价格内涵和价格形成过程。
　　1、什么是技术路线？路线的三个方面
　　① 价格内涵，由目的确定
　　② 估价思路，由原则原理确定
　　③ 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
　　2、技术路线与估价要求事项的关系？
　　①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）
　　②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
　　③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
　　※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
　　b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
　　d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）
　　④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
　　⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
　　⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
　　3、估价路线的确定过程：
　　① 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；
　　② 确定价格内涵（一定要先说清楚）；
　　③ 选择适宜方法、途径
　　④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

　　二、价格解释对价格有争议、疑惑
　　[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？从因素入手]
　　① 目的不同，价格类型不同；
　　② 时点不同，价格不同。（动态价格）<市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>；
　　③ 交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>；
　　④ 估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；
　　⑤ 估价方法<两个机构评估，不同方法产生价格差异〉

　　三、 资料的搜集
　　资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
　　1、 一般资料：
　　（1） 项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； ③项目有关文件。
　　（2） 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）
　　（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
　　（4） 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。
　　2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）
　　（1） 市场法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
　　（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
　　（3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。
　　（4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。