房地产估价师《房地产估价理论与方法》第二章资料三

　　第二章　房地产

　　第三节  房地产的分类

　　可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要是以下6种：
　　①按照房地产用途的分类；
　　②按照房地产开发程度的分类；
　　③按照房地产是否产生收益的分类；
　　④按照房地产经营使用方式的分类；
　　⑤按照房地产实物形态的分类；
　　⑥按照房地产权益状况的分类。搞清楚了这些分类，也就了解了估价对象的种类。

　　一、按照房地产用途的分类
　　按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类：
　　(1)居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
　　(2)商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
　　(3)办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。
　　(4)旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
　　(5)餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
　　(6)娱乐房地产：是指供人消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。    
　　 (7)工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、办公用房、其他(如水泵房、污水处理站等)。
　　(8)农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
　　(9)特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
　　(10)综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。

　　二、按照房地产开发程度的分类
　　按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：
　　(1)生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。
　　(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
　　(3)熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基础设施完备程度，又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件，以及场地平整。
　　(4)在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程通常又被称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度(投资完成额)、工作量进度(完成工程量)、工期进度等进行分类。例如，按照形象进度可以把在建工程分为：地下室某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等等。
　　(5)现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可以分为新房和旧房。其中，新建的商品房按照装饰装修状况，又可以分为毛坯房、粗装修房和精装修房。

　　三、按照房地产是否产生收益的分类
　　按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产：是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。
　　在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。
　　收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。

　　四、按照房地产经营使用方式的分类
　　房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为下列4类：
　　(1)销售的房地产；
　　(2)出租的房地产；
　　(3)营业的房地产；
　　(4)自用的房地产。
　　有的房地产既可以销售，也可以出租或营业，如商店、餐馆。有的房地产可以出租或销售，也可以自用，如公寓、写字楼。有的房地产主要是营业，如旅馆、影剧院。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。
　　这种分类对于选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用市场法估价；出租或营业的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

　　五、按照房地产实物形态的分类
　　按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：
　　(1)土地。又可以分为无建筑物的土地和有建筑物的土地。无建筑物的土地通常被称为空地。有建筑物的土地又可以分为建筑物已建造完成的土地和建筑物尚未建造完成的土地。
　　(2)建筑物。又可以分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物，还可以分为新建筑物和旧建筑物。
　　(3)土地与建筑物的综合体。又可以分为土地与已建造完成的建筑物的综合体和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体。最典型的一种土地与已建造完成的建筑物的综合体是现房。土地与尚未建造完成的建筑物的综合体通常被称为在建工程。
　　(4)未来状况下的房地产。其中最典型的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成，而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。
　　(5)已经灭失的房地产。
　　(6)房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。
　　(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装修装饰部分。
　　(8)以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头等。在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产逐项进行估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价，除非是评估它的清算价值。
　　(9)整体资产中的房地产。
　　需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。

　　六、按照房地产权益状况的分类
　　按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：
　　(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。
　　(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。
　　(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。
　　(4)共有的房地产。
　　(5)部分产权的房地产。
　　(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。
　　(7)设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行。 
　　(8)设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产。
　　(9)有拖欠建设工程价款的房地产。
　　(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。
　　(11)临时用地或临时建筑的房地产。
　　(12)手续不全的房地产。
　　(13)产权不明或者权属有争议的房地产。
　　(14)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。
　　(15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。
　　(16)房地产的租赁权，即承租人权益。
　　(17)房地产的抵押权。
　　(19)房地产的空间利用权。
　　(20)房地产中的无形资产