房地产估价师《房地产估价理论与方法》第三章资料三

第三章 房地产价格和价值

第三节 房地产供求与价格

　　一、房地产需求
　　(一)、房地产需求的含义
　　房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力购买。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。因此，我们在确定( 调查、估计、预测 )需求时，应只考虑有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。
　　(二)、决定房地产需求量的因素
　　某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：
　　(1)该种房地产的价格水平
　　一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。
　　需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以，其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题” 。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物。
　　(2)消费者的收入水平
　　因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该商品的需求；相反，就会减少对该商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对该商品的需求。
　　(3)消费者的偏好
　　消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。
　　(4)相关物品的价格水平
　　当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。
　　某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。
　　(5)消费者对未来的预期
　　消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到对未来的预期的影响。例如，现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对其未来收入和房地产未来价格的预期。
　　当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当消费者预期房地产价格在未来会上升时，就会增加对房地产的现期需求，因为“今天不买，明天更贵”； 相反，就可能持币待购，减少对房地产的现期需求，因为 “今天买进，明天更低”，即通常所讲的“买涨不买落” 。
　　由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增多；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常 会减少。
　　（三）、房地产的需求曲线
　　房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系――某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图 3-1(a) 中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量 (Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图 3-1(b), 以 D0为基础，如果消费者的收入水平提高，由于在相同的价格水平下需求量增加，整个需求曲线将由 D0向右位移到 D1；如果消费者的收入水平下降，由于在相同的价格水平下需求量减少，整个需求曲线将由 D0向左位移到 D2 。

　　二、房地产供给
　　(一)、房地产供给的含义
　　房地产供给：是指房地产开发商和拥有者( 卖者 )在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。如果房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。

　　在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：
　　　　供给量 = 存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量
　　＋其他种类房地产转换为该种房地产量 ＋ 新开发量
　　(二)、决定房地产供给量的因素
　　某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发商对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：
　　(1)该种房地产的价格水平
　　一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发商愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。
　　(2)该种房地产的开发建设成本
　　在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发建设成本上升，例如土地、建筑材料、建筑构配件、设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格上涨时，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
　　(3)该种房地产的开发技术水平
　　在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。
　　(4)房地产开发商对未来的预期
　　如果房地产开发商对未来的预期看好，例如，房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给；如果房地产开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。
　　由上可知，当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增多；反之，该种房地产的当前供给通常会减少。
　　（三）、房地产的供给曲线
　　房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系――某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图 3-2(a) 中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的供给量(Q), 因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以我们得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线(S) 。如果考虑影响供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图 3-2 (b), 以 S 0为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由 S0向左位移到 Sl；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由 S0向右位移到 S2。在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。

　　三、房地产均衡价格

　　在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的房地产数量与价格的组合。由于市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。
　　图 3-3 是把图 3-l(a) 中的需求曲线和图 3-2(a) 中的供给曲线结合在一起所形成的。 E 点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。 因此 ,E 点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，E 点所对应的价格 Pe 被称为均衡价格，所对应的数量 Qe 被称为均衡数量。
　　由上可见，房地产均衡价格是房地产的市扬需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。如图 3-3 中，当价格上涨到 P2 时，供给量将由 Qe 增加到 Q4, 而需求量将由 Qe 减少到 Q2, 供给大于需求，出现过剩，过剩数量为 (Q4-Q2) 。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同理，当价格下降到 Pl 时，需求量将由 Qe 增加到 Q3, 而供给量将由 Qe 减少到 Q1, 需求大于供给，出现短缺，短缺数量为 (Q3-Ql) 。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于Pe，这种涨价的压力就会一直存在。

　　均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
　　总的来讲，房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给呈负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化(需求和供给均增加或均减少)和反方向变化(需求增加而供给减少，或需求减少而供给增加)、变动幅度不同 (需求的增减大于或小于供给的增减)等情况，因而存在着多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响归纳为表 3-1。表3－1 供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响验证，参加补图3-3所示。

　　四、房地产供求弹性
　　(一)、弹性的含义
　　当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化，必然会引起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度(或敏感程度)的一种度量。具体地说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化，即：
　　弹性＝作为因变量的经济变量的相对变化/作为自变量的经济变量的相对变化

　　表3－1 其他情况请同志们参考补3－3图自己绘制并验证。

　　（二）、房地产需求弹性
　　特别提示：房地产需求弹性每年都会考。因此，所有的公式都要记住。
房地产需求弹性主要有：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。
　　(1)房地产需求的价格弹性，通常简称为房地产需求弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度，是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即：

　　房地产需求的价格弹性＝房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比

　　由于房地产的需求量与其价格一般按照反方向变化，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，所以房地产需求的价格弹性通常是负数。但为了方便起见，一般用正数来衡量需求的价格弹性。
在图 3－4 的需求曲线上，假设价格从 P1 下降到 P2, 需求量从 Ql 增加到 Q2 ；或者价格从 P2 上升到 P1, 需求量从 Q2 减少到 Ql 。此时计算价格变化的百分比有：－(P2-Pl )/P1 × 100% 和 (Pl-P2)/P2 × 100% 两种，计算需求量变化的百分比有 (Q2-Q1)/Q1 × 100% 和－(Ql-Q2)/Q2 × 100% 两种。这两种方法计算出的需求的价格弹性不同，而没有哪一种可以说是全对或是全错。因此，一个通用的计算规则是既不根据较低的也不根据较高的数字来计算变化的百分比，而是使用两者的平均数。这种计算方法称为“中点法”。用 “中点法” 计算需求的价格弹性 ED 的公式为：

　　【例 3-1】 假设某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量从 1000 套减少为800 套。试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。
　　【解】采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：

　　(2)房地产需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量变化与消费者的收入量变化之间关系上的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变化对于消费者收入量的相对变化的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比，即：

　　(3)房地产需求的人口弹性，是建立在房地产的需求量变化与人口数量变化之间关系上的一个弹性概念，用来表示房地产需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比，即：

　　(4)房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分比变化，即：

　　对一种房地产的需求也会受到其他房地产价格或其他商品价格的影响，例如 ,该种房地产的替代品或互补品的价格变化会影响到对该种房地产的需求。
　　(5)房地产需求的价格预期弹性，是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比，即：

　　(三)、房地产供给弹性
　　特别提示：房地产供给弹性还没有考过。因此，所有的公式更要记住。
房地产供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。
　　(1)房地产供给的价格弹性，通常简称为房地产供给弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即：
 

　　与房地产需求的价格弹性不同，房地产供给的价格弹性为正数，这是因为供给量与价格一般按照同方向变化。
　　(2)房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对其要素价格(如土地价格、建筑材料价格、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等)变化的反应，用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比，即

　　(四)、弹性数值的类型
　　弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。例如，如果需求的价格弹性较大，那么需求对于价格的变化是较敏感的；如果需求的价格弹性较小，那么需求对于价格的变化是较不敏感的。经济学上将弹性数值分为以下5种类型：①弹性大于1的情况，称为富有弹性；②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；③弹性等于1 的情况，称为单一弹性；④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。
　　需求价格弹性的 5 种类型见图 3-5 。
　　图 3-5(a) 是需求富有价格弹性的情况，需求曲线表现为一条斜率的绝对值较小的曲线。图 3-5(b) 是需求缺乏价格弹性的情况，需求曲线表现为一条斜率的绝对值较大的曲线。图 3-5(c) 是需求单一价格弹性的情况，需求曲线表现为一条直角双曲线。图 3-5(d) 是需求完全富有价格弹性的情况，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横坐标轴平行的直线。图 3-5(e) 是需求完全无价格弹性的情况，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵坐标轴平行的直线。
　　一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似 的替代品存在时，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代品，这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

　　供给价格弹性的5种类型见图 3-6 。

　　图 3-6(a)是供给富有价格弹性的情况，供给曲线与纵坐标轴相交。图 3-6(b) 是供给缺乏价格弹性的情况，供给曲线与横坐标轴相交。图 3-6(c) 是供给单一价 格弹性的情况，供给曲线与原点相交。图 3-6(d) 是供给完全富有价格弹性的情况，价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横坐标轴平行的直线。图 3-6(e) 是供给完全无价格弹性的情况，价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵坐标轴平行的直线。
　　在影响房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素。由于房地产的开发周期较长，当房地产价格发生变化时，房地产开发商对开发量的调整需要一定的时间。在较短的时间内，房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量，或者根据房地产的降价及时地缩减开发量，都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。但在长期内，开发规模的扩大、缩小甚至转产都是可以实现的，供给量可以对最初的价格变动作出较充分的反应，另一方面，随着供给量的变化，期末的价格也会朝相反的方向相应地变化，因此，供给的价格弹性也就比较大了。租房也是这样，在较短的时间内，因为出租单元的数量是固定的，需求的增加只会使租金提高，所以，供给的价格弹性是比较小的；但在较长的时间内，并且在租金缺乏管制的情况下，较高的租金会刺激人们改造现有的房屋和建造新的房屋，于是供给量就增加了，租金相应地会有所降低，供给的价格弹性也就比较大了。
　　另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。

　　五、房地产供求与价格关系的特殊性
　　在理论上可以把房地产的供求状况分为4种类型： ①全国房地产总的供求状 况； ②本地区房地产总的供求状况； ③全国同类房地产的供求状况； ④本地区同类房地产的供求状况。
　　与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。

复习题
一．单项选择题
1、房地产形成价格的条件是(    )。
A、有用、稀缺且有需要
B、独一无二
C、不可移动
D、寿命长久
2、房地产价格实质上是房地产权益的价格的根本原因是(    )。
A、独一无二
B、不可移动
C、权益对房地产价格影响大
D、变现困难
3、形成房地产需求的条件是(    )。
A、费者愿意购买且有能力购买
B、价值量大且寿命长久
C、保值且升值
D、有用且稀缺
4、如果商品住宅的价格上升，而住宅租赁价格、经济适用房价格、写字搂的租赁价格保持不变，则(     )。
A、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量不变
B、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量下降
C、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量不确定
D、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量上升。
5、某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量从 1000 套减少为800 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为(     )。
A、2.33
B、－2.33
C、3.33
C、－3.33
6、某城市居民人均月收入自2006年3月l日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为(    )。
A、0.36
B、1.22  
C、2.78
D、3.25
7、某城市人口数量自2005年1月l日至2006年1月30日由70万人增加到75万人，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的交叉价格弹性为(    )。
A、0.89
B、0.31
C、2.89
D、3.22
8、某城市经济适用房自2005年1月l日至2006年1月30日由3600元/m2增加到4000元/m2，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的交叉价格弹性为(    )。
A、0.53
B、5.33
C、1.89
D、0.89
9、某城市预计自2007年1月l日至2008年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的价格预期弹性为(    )。
A、2.25
B、0.25
C、0.44
D、1.44
10、某城市预计自2006年1月l日至2007年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的供给量由30万套上升到40万套。则用中点法计算该类商品住宅供给的价格弹性为(    )。
A、0.44
B、1.44
C、2.29
D、0.89
11、某城市预计自2006年1月l日至2007年1月30日钢材由4500元/t增加到5500元/t，商品住宅的供给量由30万套上升到40万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的钢材弹性为(    )。
A、0.43
B、1.43
C、1.70
D、0.70

二、多项选择
1、房地产形成价格的条件包括(    )。
A、房地产有用；
B、房地产稀缺；
C、对房地产有需要；
D、独一无二；
E、不可移动。
2、地价与一般物品价格的不同之处包括(    )。
A、生产成本不同；
B、折旧不同；
C、价格差异不同
D、市场性质不同
E、价格形成时间和供求变化不同。
3、房地产价格的特征主要有(    )。
A、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；
B、房地产价格受区位的影响很大；
C、房地产价格实质上是房地产权益的价格；
D、房地产价格形成的时间较长；
E、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
4、决定房地产需求量的因素是(    )。
A、该种房地产的价格水平；
B、消费者的收入水平；
C、消费者的偏好；
D、相关物品的价格水平；
E、消费者对未来的预期。
5、决定房地产供给量的因素(   )。
A、该种房地产的价格水平；
B、该种房地产的开发建设成本；
C、该种房地产的开发技术水平；
D、房地产开发商对未来的预期；
E、土地获得的难易程度。
三、判断题
1、房地产价格是他人的房地产所必须付出的代价――货币额、商品或其他有价物。
2、在中国现行的土地制度下，由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。
3、一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。
4、房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给呈负相关。
5、均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
参考答案
一．单项选择题
1、A、2、B  3、A  4、D  5、A  6、C  7、D  8、A  9、C  10、C  11、B
二、多项选择
1、ABC  2、ABCDE  3、ABCDE  4、ABCDE  5、ABCD
三、判断题
1、错  2、错  3、对  4、对  5对