房地产估价师《房地产估价理论与方法》第三章资料二

第三章 房地产价格和价值

第二节 房地产价格的特征

　　房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之是：
　　①都是价格，用货币来表示；
　　②都有波动，受供求因素的影响；
　　③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
　　房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。如前所述，房地产包括土地和建筑物，故首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。

　　一、地价与一般物品价格的不同
　　地价与一般物品价格的不同主要表现在下列 6 个方面：
　　(1)生产成本不同。一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐。因此，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。例如，一块自然环境良好、交通较方便、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此之前可能并未投入劳动。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“ 劳动价值” 而上下波动；地价本质上不是“ 劳动价值” 的货币表现，是地租的资本化。
　　地价＝ 地租÷利息率
　　(2)折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。但中国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为这种土地使用权的剩余期限随着时间的流逝而越来越短，最终会被国家无偿收回，所以购地者必须在土地使用期限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本而收回，还可能获得一定的增值收益。
　　(3)价格差异不同。一般物品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，同一品牌、 同一型号的很多，因此其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地之间的价格差异较大，有的寸土寸金，如大城市商业中心的土地，有的可能价值很低，如偏远的荒漠土地。
　　(4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为典型的不完全市场，地价的形成受主观因素的影响较大。马克思曾说过：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地), 或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董，某些名家的艺术品等等) 的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。”
　　(5)价格形成时间不同。一般物品由于相同的很多，相互之间容易比较，其所形成的市场为较完全市场，且价值不很大，所以价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性，相互之间难以比较，其所形成的市场为不完全市场，而且价值量大，交易通常需要经过较长时间的慎重考虑后才能达成，所以地价形成的时间通常较长。
　　(6)供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种 “引致” 需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但值得注意的是，对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如，商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。另外，在土地一级市场被政府 “ 独家” 垄断的情况下，地价会主要受政府土地供应数量的影响。

　　二、房地产价格的特征
　　房地产价格的特征主要有下列5个：
　　(1)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
　　房地产因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。写字楼、公寓、商场、旅馆等类房地产，租赁甚至占主体地位。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格(也称为买卖价格，通常简称价格)；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金( 也称为租赁价格，通常简称租金) 。从而房地产价格也有广义的价格(包括买卖价格和租赁价格 ) 和狭义的价格(仅指买卖价格)。而一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。
　　房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格 (相当于本金), 只要把握租金(相当于利息)与资本化率或报酬率(相当于利息率，通常简称利率), 将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法(该方法将在本书第八章详细介绍) 。
　　(2)房地产价格受区位的影响很大
　　(3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格
　　房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用期限很短，产权不明或权属有争议，违法、违章建筑等，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
　　(4)房地产价格形成的时间较长
　　由于房地产的价值量大，加上独一无二特性造成对影响房地产价格的质量、功能、产权、周围环境景观、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在房地产交易时一般是十分谨慎的，从而房地产交易价格通常难以在短期内达成。
　　(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响
　　一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者的个别情况的左右。房地产由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识房地产，只有亲自到实地查看，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者。所以，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。