房地产估价师《房地产估价理论与方法》第三章资料四

第三章 房地产价格和价值

第四节 房地产价格和价值的种类

　　一、价值、使用价值和交换价值
　　在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值。其中，使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用；交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此，交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值；在房地产估价中通常所讲的价值，也是指交换价值。
　　任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需 要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它我们就不能存活，但通常情况下它没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
　　就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、完损程度、产权等进行“ 鉴定”, 因为这些影响着房地产交换价值的大小。

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
　　(一) 成交价格
　　成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易――买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场行情的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：
　　(1)卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖一些钱，卖者出售房地产时总有一个所愿意接受的最低价格(简称最低卖价)，买者的出价必须高于这个最低价格他才愿意出售，其心态是在此价格之上越高越好。
　　(2)买价也可称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付一些钱，买者购买房地产时总有一个所愿意支付的最高价格(简称最高买价), 卖者的要价必须低于这个最高价格他才愿意购买，其心态是在此价格之下越低越好。
　　(3)卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为：
　　最高买价≥成交价≥最低卖价

　　在图3-7(a)中，因为最高买价低于最低卖价，所以交易不能成功。在图3-7 (b) 中，因为最高买价高于最低卖价，所以交易可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。卖者和买者通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端(但通常不成功)。实际的成交价将落在这一区间的某个位置，至于是刚好为最低卖价或最高买价还是在它们之间，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。

　　成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺。没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响；反之，则为非正常成交价格。
　　严格地说，正常成交价格的形成条件有以下7个：①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格都没有控制的力量，没有显著的影响力。④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。⑤理性且自私的经济行为。这又被称为“经济人假定” 。其含义有二，即“人是理性的，也是自私的” 。具体在交易中，指交易双方均是谨慎的，价格不受任何一方感情冲动的影响；卖者总想多卖一些钱，买者总想少付一些钱。⑥买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者都充分了解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。⑦适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者或卖者，而不是急于出售或急于购买。
　　成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易(或出让)房地产的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易(或出让)房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。
　　从目前土地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标价格，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制地价的作用，但投标内容仅为投标价格的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于土地使用权由谁获得完全根据出价的高低确定，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。
　　(二)、市场价格
　　市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。

　　(三)、理论价格
　　理论价格是在经济学假设的“经济人” 的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。理论价格并不是静止不变的。
　　价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居民收入、房地产开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。
　　一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动), 它们之间的关系可见图 3-8 。

　　就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。
　　(四)、评估价值
　　评估价值 (appraisal value) 也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。
　　从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外，收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致。在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值。换句话说，如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫。当成本法求得的价值(在不考虑经济折旧的情况下)大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。
　　评估价值不是事实，但在为交易目的而估价时，评估价值与成交价格有着密切的关系。由于缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业房地产估价为交易当事人提供要价或出价的参考依据，或者提供议价的基础。在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。
　　从理论上讲，一个良好的评估价值 = 正常成交价格 = 市场价格。

　　三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值
　　不论何种类型的评估价值均是推测估价对象在一定条件下最可能的价格。这是一组按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值。
　　(一)、市场价值
　　在本书第一章中我们把市场价值定义为房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方是出于利己动机进行交易的；③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；④交易双方有较充裕的时间进行交易；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。可见，市场价值是假定估价对象在符合上述一系列假设条件下进行交易而最可能实现的价格。
　　城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”, 但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。
　　(二) 快速变现价值
　　在现实估价中，许多估价目的要求评估的是市场价值，但也有一些估价目的要求评估的不是市场价值，而是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格。其中，快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产的流动性差，如果交易时间较短(如销售期短于正常或合理的销售期), 则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。
　　(三)、谨慎价值
　　谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎原则见本书第五章第七节。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。
　　(四)、清算价值
　　清算价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，当不再作为该种品牌的餐厅继续经营而出售时，该种装饰装修不但不会增加该餐厅的价值，反而会减少该餐厅的价值。因此，此时清算价值会低于市场价值。但在城市房屋拆迁的情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补偿。
　　(五)、投资价值
　　投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者(即某个具体的技资者)的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。
　　同一房地产对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等因素造成的。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有的投资者都做出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。
　　值得注意的是：评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的，所不同的主要是参数取值；投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为(或交易) 能够实现的基本条件。
　　就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。

　　四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值
　　原始价值、账面价值、公允价值主要是在会计中使用的价值概念。原始价值 (original value) 简称原值、原价，也称为历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；对于自行建造的资产，为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。
　　账面价值(book value)也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。
　　公允价值(fair value)是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。
　　市场价值也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。市场价值与公允价值的内涵基本相同。
　　原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动的。公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。
　　市场价值虽然通常与账面价值元关，但仍然可以将账面价值作为一种参考。
就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。

　　五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
　　这是一组按照经济行为类型来划分的房地产价格或价值。
　　(一)、买卖价格
　　买卖价格，也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。
　　(二) 租赁价格
　　租赁价格通常称为租金，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下一般称为房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币额、商品或其他有价物。
　　在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金也称为协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。
　　真正的房租构成因素应当包括：①地租 ；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费 ；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税(是房地产持有环节的税收。目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税)；⑧租赁费用，如租赁代理费； ⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。
　　实际中的房租可能包含着上述真正的房租构成因素之外的费用，例如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租还有定额租金、定率租金(也称为分成租金、百分比租金，零售商业用房通常采用这种租金)等。此外，还应注意租赁价格与租赁权价格(承租人权益价值)是两个不同的概念。

　　(三)、抵押价值
　　在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值,贷款人希望在整个抵押期间，抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值，还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值，都要大于未偿还的贷款余额，因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。
　　下列公式有助于对抵押价值的理解:
　　抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
　　抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－拖欠建设工程款价－已抵押担保的债权数额－其他优先受偿款
　　其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：
　　己抵押贷款余额再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿权利下的市场价值－已抵押贷款余额/贷款成数
　　(四)、保险价值
　　保险价值(insurable value)是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如租金损失)。
　　(五)、计税价值
　　计税价值 (assessed value), 也称为课税价值，是为征税的需要，由估价师评估的作为计税依据的价值。具体的计税价值如何，要视税收政策而定。1986年9月15日，国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除10%－30%后的余值或房产的租金收入。
　　(六)、征收价值
　　征收价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
　　美国雷利•巴洛维教授在《土地资源经济学――不动产经济学》一书中的下列一段描述，较好地说明了房地产的成本、售价、抵押价值、课税价值、征收价值之间的联系和区别：不动产经济价值的一些重要概念，可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后再花2万美元修建一幢办公楼的例子来说明。这时他在他的财产中已投入25万美元，表示投资成本的总和。当他将该财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值，估税员以13万美元估定财产收税价值。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到27.5万美元的征收价值。上面这5个数字中，每一个数字都代表着一种经济价值的衡量，每一个数字都有一种解释和合理性。

　　六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格
　　这是一组按照所交易或者估价的房地产权益来划分的房地产价格。同一宗房地产，交易或者估价的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，例如租赁权、抵押权、地役权等；交易或者估价的所有权、使用权还可能附带有租约，设立了抵押权、地役权；另外，该所有权或使用权还可能受到政府政策的限制，存在纠纷或者被依法查封、限制交易等等。
　　(一) 所有权价格
　　房地产所有权价格，是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。因此 ,中国目前通常不存在土地所有权价值评估。但在特殊情况下可能需要对土地所有权价值进行评估，例如衡量社会总财富中土地财富总量是多少时，评估的应当是土地所有权价值而不是土地使用权价值。
　　(二)、使用权价格
　　房地产使用权价格，主要是指土地使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格均是土地使用权价格。由于土地使用权又有建设用地使用权(其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权)、宅基地使用权、土地承包经营权等。所以，土地使用权价格又有相应的使用权价格。
　　土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下，土 地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。
　　(三)、其他权益的价格
　　其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益的价格，例如租赁权价格、抵押权价格、地役权价格等等。

　　七、实际价格和名义价格
　　实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。具体实例参见教材。

　　八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格
　　现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。无论是现货交易还是期货交易，价格支付方式又有在交易达成后立即或在短期内一次性付清、按约定在未来某个日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多种组合形式，归纳为表 3-2 。

　　房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地产；当为建筑物已建造完成的房地产时，即为现房价格(含土地价格)。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格) 。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。
　　在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险, 所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

　　期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
　　【例 3-2】某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2时，出租的年未净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%, 试计算该期房目前的价格。
　　【解】该期房目前的价格计算如下:
 
　　在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是 由于两者的品质不同，例如现房的户型和环境较差、功能已落后等。

　　九、市场调节价、政府指导价和政府定价
　　这是一组《中华人民共和国价格法》(1997年12月29 日中华人民共和国主席令第92 号公布)规定，实质上是按照政府对价格的管制或干预程度来划分的房地产价格。
　　从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。
　　政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
　　政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

　　十、基准地价、标定地价和房屋重置价格
　　这是一组《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的房地产价格。
基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。
标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

　　十一、土地价格、建筑物价格和房地价格
　　这是一组按照房地产的基本存在形态来划分的房地产价格。
　　(一) 土地价格
　　土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。
　　(二)、建筑物价格
　　建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价 格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。
　　(三)、房地价格
　　房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。
　　对于同一宗房地产而言，有：
　　房地价格 = 土地价格 + 建筑物价格
　　土地价格 = 房地价格－建筑物价格
　　建筑物价格 = 房地价格－土地价格

　　十二、总价格、单位价格和楼面地价
　　这是一组按照价格的表示单位来划分的房地产价格。
　　(一) 总价格
　　总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。
　　(二)、单位价格
　　单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
　　(三)、楼面地价
　　楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价 格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：
 

　　认识楼面地价的作用十分重要。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反 映土地价格水平的高低。例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为 700元/ m2时，乙土地的单价为 510元/m2, 如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵(每平方米土地面积贵190元 ), 此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲海乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。

　　十三、起价、标价、成交价和均价
　　这是在商品房销售中出现的一组房地产价格。
　　起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
标价也称为报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
　　成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
　　均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

　　十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
　　这是在房地产拍卖活动中出现的一组房地产价格。房地产拍卖是以公开竞价 的形式，将房地产转让给最高应价的竞买人或表示以该最高价买受的优先购买权 人的买卖方式。
　　房地产拍卖活动中所说的评估价，通常是指为有关当事人确定拍卖保留价等 提供参照，对拟拍卖的房地产的市场价值进行分析、测算和判断的结果。房地产拍卖活动中还有另一种评估价，即为竞买人确定其最高应价提供参考依据，对拍卖房地产的市场价值或者投资价值进行分析、测算和判断的结果。
　　保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖 分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

课后练习题
一．单项选择题
1、房地产交易成交的条件是(    )。
A、最高买价≥成交价≥最低卖价
B、最低卖价≥成交价≥最高买价
C、成交价≥最高买价≥最低卖价
D、最低卖价≥最高买≥成交价
2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为(    )。
 A、协议、拍卖、招标
 B、拍卖、招标、协议
 C、协议、招标、拍卖
 D、招标、拍卖、协议
3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是(    )。
 A、投资价值
 B、成交价格
 C、评估价值
 D、理论价格
4、某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为(    )万元。
A、500
B、200
C、300
D、180
5、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为(    )。
A、500
B、450
C、700
D、630
6、一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为(    )。
A、征收价值大于其课税价值
B、征收价值小于其抵押贷款价值
C、征收价值小于其成本价值
D、征收价值小于其市场价值
7、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/ m2时，出租的年未净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为(    )元/ m2。
A、2970
B、3300
C、3630
D、2934
8、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为(    )元/m2。
A、2100
B、2000
C、2200
D、3000
9、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内使用面积计算的价格为3500元／m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为(    )元／m2。
A、3000
B．3277
C．3295
D．3599
10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的搂面地价为(    )元/m2。
A、1000
B、600
C、500
D．无法计算

二、多项选择
1、正常成交价格的形成条件是(    )。
A、公开市场，交易对象本身具备市场性；
B、众多的买者和卖者；
C、买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；
D、理性且自私的经济行为；
E、买者和卖者都具有完全信息，适当的期间完成交易。
2、下列一组说法正确的是(    )。
A、收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价；
B、收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格；
C、当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致；
D、在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值；
E、如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫。
3、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由(   )因素构成。
A、折旧费；
B、维修费；
C、管理费；
D、投资利息；
E、房产税。
4、真正的房租构成因素应当包括(    )。
A、地租 、房屋折旧费；
B、维修费、管理费；
C、投资利息、保险费；
D、房地产税、租赁费用；
E、租赁税费、利润。
三、判断题
1、如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。
2、在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。
3、在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。
4、在某房地产市场对某类房地产采用成本法求得的价值为7000元/m2，采用收益法或者市场法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场景气。
5、就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。

参考答案
一．单项选择题
1、A  2、C  3、A  4、D  5、B  6、A  7、D  8、A  9、A  10、C
二、多项选择
1、ABCDE  2、ABCDE  3、ABCDE  4、ABCDE
三、判断题
1、错  2、对  3、对  4、错  5、对