2010理论与方法:估价实践中易产生分歧问题1

　　再次抵押价值的确定存在着较明显的不确定性因素

　　《房地产估价理论与方法》(中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，2007年4月第三次印刷;下同)第100页中对“再次抵押价值”的确定是这样约定的：“再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数”。笔者认为，这样的描述存在着较明显的不确定性因素，因为公式中贷款成数是指原贷款成数还是指拟再次申请抵押贷款成数并没有明确指出，从而在估价活动中造成了诸多估价师会想当然地认为贷款成数是指原贷款发放时采用的贷款成数。这与中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门在二○○六年一月十三日联合颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》“加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益”的宗旨不符。

　　众所周知，贷款成数是指贷款额与房地产抵押价值之间的比值。银行在确定贷款成数时，主要考虑企业(个人)的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等，对于不同片区、不同类型的房地产在确定贷款成数时有其不同规定。所以我们可以这样认为：银行确定贷款成数时是结合企业(个人)的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等因素来确定，因此贷款成数是随着企业(个人)的综合素质、房地产的状况及处置变现能力等因素而发生变化的。所以采用原贷款成数来防范首次贷款余额的风险显然是不合理的。

　　举个例子更好说明，如甲于2004年1月1日通过房地产A抵押在银行乙获得八成80万元贷款，至2007年1月1日还有剩余贷款50万元，于同日甲向银行乙提出再次抵押申请，银行根据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处置变现能力拟定本次贷款成数为七成，同时委托估价机构对估价时点为2007年1月1日未设立法定优先受偿权利下的市场价值评定为100万元，试问再次抵押价值为多少?

　　诸多估价师通常做法是：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数=(100-50/0.8)=37.5万元。按照银行乙根据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处置变现能力等拟定本次贷款成数为七成，其再次抵押能力应有所下降才对。即再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数=(100-50/0.7)=28.57万元。

　　为了佐证笔者的观点，我们不妨假定银行乙采用借新还旧的方式，这种方式与追加抵押贷款是异曲同工之效。即先假定该房地产无抵押贷款，则银行乙依据估价机构出估价报告即可以申请100×0.7=70万元，然后再用70万元偿还尚余银行乙贷款50万元，即为再次申请抵押贷款20万元。通过贷款成数我们可反推出再次抵押价值为20/0.7=28.57万元。与笔者的采用再次抵押贷款成数思路相吻合。

　　因此再次抵押价值应为“未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/再次抵押贷款成数”或“未设立法定优先受偿权利下的市场价值×再次抵押贷款成数-已抵押贷款余款)/再次抵押贷款成数”才能真正起到加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人合法权益的目的。

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