2010年房估师复习:房地产开发

　　(一)房地产开发的概念

　　根据《城市房地产管理法》第2条之规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施房屋建设的行为。通过基础设施建设和土地平整将自然状态的土地变为可建造房屋及其他建筑物的土地，这一过程即土地开发。房屋建设即在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物，包括住宅楼、工业厂房、商业楼宇、写字楼以及其他专门用房。

　　(二)房地产开发的特点和分类

　　房地产开发作为一项生产活动，其特点是投资量大，回收期长，并且涉及面广。在房地产开发过程中，需要大量的资金投入。房地产开发还属于一项综合性的生产活动，涉及到许多管理部门，并需要相关行业的协作，同时，还需要勘测、设计、施工、银行等单位的合作与配合。就此而言，房地产开发是一项复杂的、综合性的、高风险的生产活动。

　　对房地产开发，我们可以从不同的角度，用不同的标准对其进行分类。首先，按开发的对象来划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造。

　　其次，按开发的方式来划分，可将房地产开发分为单项开发、成片开发和小区开发。再次，按开发主体来划分，房地产开发可分为政府开发和房地产开发企业开发。

　　(三)房地产开发立法的基本原则

　　房地产开发立法的基本原则，是从事房地产开发活动及其管理活动应遵循的行为准则。

　　1.严格执行城市规划的原则

　　《房地产管理法》第24条明确规定：“房地产开发必须严格执行城市规划。”房地产开发项目的审批，土地的使用，房地产的用途，建筑物的间距、高度及容积率都必须严格按规划执行。

　　2.综合开发、配套建设的原则

　　我国《城市房地产开发经营管理条例》第3条规定，“房地产开发经营应当全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”例如该条例第14条明确规定：房地产开发项目的开发要根据先地下、后地上的原则实施等。

　　3.经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则

　　房地产开发是城市建设的重要方式和过程。我国《城市房地产开发经营管理条例》第3条明确规定，“房地产开发应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”

　　4.鼓励开发建设居民住宅的原则

　　我国《城市房地产管理法》第4条规定，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”同时，还在第28条规定“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。”

　　(四)开发建设项目施工管理制度

　　1.施工许可证制度。未取得施工许可证的建设单位，不得擅自组织开工。取得施工许可证后，因故未能按期开工的又不申请延期的，施工许可证将失效。

　　2.施工现场管理和竣工验收制度。我国《城市房地产开发经营管理条例》第17条也明确规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的、不得交付使用。”

　　3.建设工程质量管理制度。建筑工程质量直接关系到住宅等建筑物的使用寿命和和人民的生命财产安全。近年来，城镇商品住宅的质量问题，已成为消费投诉的热点，引起了社会的广泛关注。为此国家2000年1月发布并实行了《建设工程质量管理条例》，其明确规定了建设单位应负的责任和义务。

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