2010年房估师复习:商品房预售

　　(一)商品房预售的特征

　　商品房是指由房地产开发公司综合开发、建设用于出售的住宅、商业用房及其他建筑物。商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。

　　商品房预售也常被称为“卖楼花”，它是房地产开发企业筹措开发资金的一种有效途径，也是房地产开发企业分散和转移开发经营风险的重要手段。对于购房人来讲，“预售”这种购房方式可使其避免一次性支付巨额购房款。因此，实践中绝大部分商品房买卖是通过预售的方式进行的。

　　商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式，主要具有以下特征：

　　1.房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。根据我国现行有关法规的规定，商品房预售法律关系中的预售方，只能是具有房地产开发经营资格，并符合法定条件的房地产开发企业，不是普通的公、私房屋所有者。而预购方却没有特定要求和限制，可以是任何法人、公民个人和其他社会组织。

　　2.房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。与现房交易相比，商品房预售合同的标的，实质上是在房屋建成后依约交足房价款并获得其所有权的一种“权利”。在合同约定的期限届满，房屋建成后，预购人便可凭这种“权利”，要求预售方依约交付所预购的房屋。

　　3.商品房预售要受到较强的国家干预。由于在“预售”这种交易方式对购房人来讲，客观上存在着很大的风险，如房屋质量达不到合同约定要求的风险、“楼房烂尾”的风险、合同标的物重大瑕疵的风险及标的物毁损灭失的风险等。为了减少楼花购买的风险，保护广大购房者的合法权益，国家通常对商品房预售采取一些特殊的监管措施，如商品房预售登记办备案制度;商品房预售许可制度等。

　　(二)商品房预售的条件

　　商品房预售交易形式本身对购房人来讲存在很大的风险。如果有关法律制度不完善，管理不力，极易产生损害购房人合法权益的问题，根据我国有关法律的规定，商品房预售的条件如下：

　　1.房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　2.房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。

　　4.取得商品房预售许可证。

　　我国《商品房预售管理办法》明确规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　只有符合上述条件的商品房预售，才具有法律效力，受法律保护。违反法定条件预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门处以警告、责令停止预售活动，还可以并处罚款。

　　(三)商品房预售的程序

　　房地产开发企业预售商品房，首先应向商品房预售行政主管部门取得《商品房预售许可证》，然后才能向社会预售商品房。预售商品房一般按下列程序进行。

　　1.售前宣传。房地产开发经营企业在预售商品房之前，要通过各种方式进行广告宣传，展示自己拟预售的房屋，供购房人选择。

　　2.签订商品房预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。目前我国的商品房预售一般是采用标准合同

　　3.办理登记备案手续。商品房预售合同签订后，开发企业应自签约之日起30日内，向房地产管理部门核实、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

　　4.办理入住手续。商品房预售合同签订后，预售方要按合同约定的时间向购房人交付房屋，保证购房人能按约定的时间入住。在办理入住手续时，购房人要签订物业管理公约，并交纳相关费用。

　　5.办理房屋产权转移登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应依法持有关凭证到房产管理机关办理房屋产权转移登记手续，领取房屋所有权证。

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