2010年房估师复习:房地产相邻关系

　　一处房地产的存在，其所有权人或使用权人必然无可避免地与相邻房地产所有权人或使用权人发生各种各样的关系，此类关系或限制该房地产权利人的权利行使，或促进其权利的行使，法律上将这种相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间的权利义务关系称为相邻关系。

　　就房地产相邻关系的定义而言，法学界意见比较统一，但表述互不一致，如史尚宽认为，不动产相邻关系，是指相邻近的不动产所有人或利用人间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。李由义则把相邻关系等同于相邻权，认为它是所有权或占有使用权的合理延伸或必要的限制，以便于正确处理相邻不动产的所有人或占有、使用人之间的关系。由于我国《民法通则》上只是对相邻关系进行了简单表述，而2007年施行的《物权法》也未对其进行下定义，因此就其定义学术界并没有同一的表述，一般就内涵而言，学界将其定义为：两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

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　　由此可知，相邻关系首先主体上是两个或两个以上的主体，因为房地产相邻关系中必须有两个或两个以上权利人，若只存在一个权利人，显然无法发生相邻法律关系，如一个人两套房屋相邻，其房屋之间自然无法发生法律上的相邻关系。

　　其次，相邻关系的客体必须是相邻的两处房地产，“相邻关系”顾名思义，就是具有相邻的特性，不毗邻的两处房地产，自然无法发生相邻关系。

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　　再次，相邻关系的内容是复杂多样的，相邻关系的内容涵盖了几乎所有的法律关系，虽然其主体、客体有一定的限制，但相邻房地产权利人间的法律关系却涉及各个方面，又因为有毗邻关系，因而单靠法律法规来调节也最为困难。

　　最后，相邻关系具有普遍性。一处房地产的存在，几乎都会有相邻的别的房地产的存在，必然对两处不同权利人的房地产间的权利实现存在或促进或限制的作用，因而必然发生相邻的法律关系。

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　　关于相邻关系，《民法通则》和《物权法》都做了相关规定，而又以《物权法》之规定最为详尽，《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。虽然此条款没有对相邻关系作出明确定义，但是《物权法》第七章已经就相邻关系的具体内容作了详细规定，就《物权法》上的规定来说，相邻关系的类型主要有：(1)相邻权利人的用水、排水;(2)相邻关系权利人的通行便利;(3)相邻关系权利人建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线的便利;(4)相邻关系权利人通风、采光、日照的便利;(5)不动产权利人不得为排放污染物、废弃物和噪音、光、电磁波辐射的行为;(6)不得为损坏相邻关系权利人房地产的行为。

　　很明显的，2007年颁布施行的《物权法》关于相邻关系的规定比《民法通则》详细了不少，《民法通则》上规定，不动产的相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。区区一句话，自然难以解决我国不动产权利人之间日益多样化、复杂化的民事法律关系。因为随着改革开放的深入，我国进入了社会转型阶段，必然面临着民事法律关系越来越多样化、复杂化的状况。如在农村，农民承包的土地之间总有取水、排水的问题存在，在农民的宅基地上，也总存在采风、采光、排水等问题;而在城市中，有些人为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，引发的纠纷日益增多。以上纠纷是《民法通则》所难以调节的，因而国家在2007年颁布的《物权法》上进行了更加详细的规定，但民事纠纷总是纷乱如麻的，即使是物权法作出了详细规定，相邻房地产间的一些矛盾仍然无法依靠死板的法律来解决。

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　　如，甲乙两人是邻居，长期以来都和睦相处，后来甲为自家的院子建起了围墙，围墙修建起来后，邻居乙为了排水方便，要沿着甲建的围墙挖一条排水沟，但这样就必然导致甲围墙的墙基长期受到流水的冲蚀而倒塌，甲乙两方因而发生纠纷。甲认为，乙若修了排水沟，必然导致自己的墙基不稳，围墙倒塌只是个时间问题;乙认为，他所修建的排水沟是在自家宅基地上修建排水沟是自己的权利，甲无权干涉，并且乙的院子里只有沿着甲的围墙这一条路线修建排水沟，若不修建，乙的院子、房屋在雨天时将会有大量积水排不出去。

　　此案中最大的症结在于，甲可以根据《民法通则》第83条和《物权法》第91条、92条规定，请求乙停止施工;乙也可以根据《民法通则》第83条和《物权法》第86条规定进行施工。如此，双方都会陷入两难境地。

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　　这里，就涉及到处理相邻关系纠纷时的原则，《民法通则》和《物权法》都规定了处理相邻关系的原则，其中，以《物权法》规定得尤为详细、具体。第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第85条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。这些规定由此，可以总结并细化不动产的相邻关系处理原则是：

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　　(1)有利生产、方便生活原则。这一原则是处理房地产相邻关系纠纷的方向。房地产相邻关系纠纷的存在，其实质是权利人因为了便利自己的生活、生产而做出的，但又与相邻权利人的生活、生产等权利有冲突的行为，其纠纷中并不一定有对错之分，因此物权法将其纠纷的解决方式以有利生产、方便生活为导向，对解决这一纠纷、化解权利人间的矛盾具有重大的指导意义。

　　(2)团结互助，公平合理原则。这一原则是解决相邻关系纠纷的方式，上面说过，相邻关系纠纷中并不一定存在是非对错，因此，必须用团结互助、公平合理的方式去协调解决纠纷，一直以来，个别地区在处理相邻关系纠纷时由于处理不当，有的错误的认为纠纷中总有一方处于错误一方，而采取了偏袒一方、打压一方的错误政策，往往激化了矛盾，严重的甚至造成刑事案件。因此，采取团结互助、公平合理的原则来解决相邻关系纠纷，正如案例中所举的甲、乙的纠纷，如果单纯靠强制力来解决问题，不仅不能解决，反而会让双方矛盾激化，反目成仇，如果能够本着互相谅解、共同协商的方式来调解，双方。

　　(3)注重习惯。注重习惯是《物权法》的一大亮点，在《民法通则》中，对于相邻关系的规定并没有提到适用习惯，而在《物权法》第85条则明确规定了“法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”。对于民事法律关系，由于其过于复杂多样，且我国地域广大，风俗民情各不一致，单靠成文的法律法规是很难完全调节的，因此，必须依靠灵活的民俗习惯来调节，这是因为民俗习惯是协调各种法律关系的一种社会规范，是在长期社会生活历史中形成的、为大家内心所确信的，凝结着社会大众的普遍性的价值标准，对于民法上的民事法律关系，注重习惯，有利于提高民事纠纷的解决效率和司法机关、行政机关的公信力，因而对于解决各种民事纠纷有重大意义。

　　前面说过，相邻房地产权利人之间的法律关系复杂多样，几乎涵盖了所有的民事法律关系，又因其具有相邻性，所以最难以调节，因而在处理相邻关系纠纷的时候，不能死盯着法条，纸上谈兵，而要根据《物权法》中关于相邻关系的原则来灵活处理，一方面有利于提高调节效率，解决相邻权利人的生产、生活问题，另一方面也有利于促进社会的和谐发展。

　　相邻关系是普遍存在于房地产中的民事法律关系，因而对其处理起来必须非常慎重，我国有句古话，远亲不如近邻，房地产权利人应该本着互相谅解的精神，慎重处理相邻关系纠纷，建立起和睦友好的邻居关系。

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