经营与管理:如何学习成本法

　　学习成本法应把握以下几点：

　　(1)投资利润率：“投资利润率”在2004年、2003年、2002年的考试中，以不同的试题形式出现，2005年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率，从2007年开始，教材又加上该内容，而且是考试必考内容，一定要搞明白其计算基数。

　　(2)教材从2007年，成本法最大的变动知识点也是很重要的两点：一是对经济寿命作了修订，当经济寿命晚于土地使用期限结束的，分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况;二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

　　(3)在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。

　　(4)开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。

　　(5)关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，也可用复利。只是为了计算的方便，根据单利和复利的换算公式，把单利换算成复利。

　　(6)传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。

　　(7)在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。

　　(8)重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。

　　(9)征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。

　　(10)为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考!该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)一该落后空调已计提折IH+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)一该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。

　　(11)还应注意以下几个问题。

　　1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。

　　需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

　　2)红线内市政费用应包括在建造成本中。

　　3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

　　4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

　　5)成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

　　6)对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。

　　7)成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。

　　8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

　　9)要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。

　　10)功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。

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