房地产经营管理复习之房地产金融与项目融资

　　1. 房地产项目融资的概念.

　　2. 房地产项目融资方案编制方法.

　　3. 金融机构对项目贷款审查的内容.

　　4. 房地产开发贷款，土地储备贷款，个人住房贷款的风险与风险管理措施.

　　9.2 房地产金融风险

　　9.2.1 房地产开发贷款的风险与风险管理

　　9.2.1.1 房地产开发贷款的风险

　　(1)政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终波及银行的信贷资产质量。

　　(2)市场风险。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此，投资者和银行需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。

　　(3)经营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。

　　(4)财务风险。高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。据统计，房地产开发企业的资产负债率很高，近几年一直在76%左右，有些地区超过80%，房地产开发企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。

　　(5)完工风险。完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。其风险来源主要表现在：政府批文未如期取得、 不可抗力因素的影响、不可控因素的影响及开发建设投资超支等。

　　(6)抵押物估价风险。抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性。资产抵押是开发贷款风险防范的重要手段，因此抵押资产价值评估的准确性至关重要。

　　(7)贷款保证风险。贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。目前，商业银行发放的房地产开发贷款基本上以贷款项目所对应的土地及在建工程作为抵押物，但也有一部分是企业担保形式的保证贷款。对担保企业的担保能力的评价，往往只是根据该担保人为借款人作担保之前的财务报表数据及其他相关指标测算，而在房地产企业较长时期的贷款期间，银行并不是时刻关注担保企业是否还具备担保能力，并采取相应的有效措施。当担保企业的经营状况出现较大的变化时，就会引发贷款保证风险。

　　9.2.1.2 金融机构对房地产开发贷款的风险管理

　　从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理的主要措施是：

　　(1)对未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。

　　(2)对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的30%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。

　　(3)房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。

　　(4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。

　　(5)在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。

　　(6)对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。

　　(7)密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

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