房地产经营与管理考前复习资料四

　　1.2 房地产投资的特性

　　1.2.1 位置固定性或不可移动性

　　位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。对于股票、债 券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市 场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然 而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。

　　房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资 者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利 润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营 活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。

　　当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研 究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区 内的物业。此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。

　　由于房地产资产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环 境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析， 就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。

　　[例题] 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对( )都具有吸引力。

　　A.置业投资者 B.开发商 C.承包商 D.租客

　　答案：ABD

　　1.2.2 寿命周期长

　　土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该 权益的期限还可以根据法律规定延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久 性。因此房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。

　　房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态 下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;自然寿命 则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和 设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高 到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护 状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿 命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租客的 类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观 的收益。

　　国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命

　　是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60

　　年，乡村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产

　　投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产

　　的经济寿命或自然寿命相同。

　　[例题] 房地产的经济寿命是指物业开始使用至( )的时刻。

　　A. 收益为零 B.产生的收益超过其使用成本

　　C. 收益为零 D.收益率小于基准收益率

　　答案：C

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