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房地产经营与管理考前复习资料十六

更新时间:2009-10-19 15:27:29 来源:|0 浏览0收藏0

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  2.2.1 房地产市场结构

  从宏观上说,房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标,保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展,必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系.

  (1)总量结构:从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供求之间的总量差距。

  (2)区域结构:分析在全国不同地区之间,房地产市场发育情况的差异和特点,考查不同区域或城市之间,房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

  (3)产品结构:从经济发展阶段出发,考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系,分析其产品结构布局的合理程度。

  (4)供求结构:针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

  (5)投资结构:根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系。

  例题:

  下面属于房地产市场结构的有:

  A 消费结构 B 区域结构

  C 投资结构 D 产品结构

  2.2.2 房地产市场细分

  从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准,对房地产市场进行细分。

  2.2.2.1 按地域细分

  房地产的不可移动性,表明其受地区性需求的依赖程度很大,这决定了房地产市场是地区性市场,人们认识和把握房地产市场的状况,也多从地域概念开始,因此按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式。

  地域所包括的范围可大可小,由于房地产市场主要集中在城市化地区,所以最常见的是按城市划分,例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市,其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异,因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分,如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度,除按城市划分外,还可以按省或自治区所辖的地域划分,如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说,市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

  例题:

  1市场所包括的地域范围越大,其研究( )

  A深度就越浅

  B深度就越深

  C研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小

  D研究成果对房地产投资者的实际意义也就越大

  2.2.2.2 按房地产用途细分

  由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异,因此需要按照房地产的用途,将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。

  例题:

  按用途的不同,房地产市场可分为( )

  A居住物业市场

  B商业物业市场

  C工业物业市场

  D出租物业市场

  E土地市场

更多信息请访问:房地产估价师频道   房地产估价师论坛

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