房地产基本制度与政策精讲班讲义14

　　二、房地产转让的条件

　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。

　　(3)依法收回土地使用权的。在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。

　　(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。

　　(6)未依法登记领取权属证书的。

　　(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

　　例题1：下列房地产属于不得转让情况包括()。

　　A.依法收回土地使用权的

　　B.共有房地产，经过其他共有人书面同意的

　　C.未依法登记领取权属证书的

　　D.依法登记领取权属证书的

　　E.权属有争议的。

　　答案：ACE

　　解析：“共有房地产，经过其他共有人书面同意的”和“依法登记领取权属证书的”，是可以转让的。

　　例题2：下列房地产不得转让的有()。(2005年试题)

　　A.共有的房地产

　　B.未解决权属争议的房地产

　　C.设定了抵押权的房地产

　　D.已被依法查封的房地产

　　E.已列入城市拆迁范围内的房屋

　　答案：BD

　　解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

　　(一)新建、扩建、改建房屋;

　　(二)改变房屋和土地用途;

　　(三)租赁房屋。

　　三、房地产转让的程序

　　《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：

　　(1)房地产转让当事人签订书面转让合同。

　　(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

　　(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。

　　(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

　　(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

　　(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。

　　此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

　　例题：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后( )日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

　　A.15

　　B.30

　　C.60

　　D.90

　　答案：D

　　解析：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

　　四、房地产转让合同

　　房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房地产权属证书的名称和编号;

　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;

　　(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　(5)房地产的用途或使用性质;

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　　(6)成交价格及支付方式;

　　(7)房地产交付使用的时间;

　　(8)违约责任;

　　(9)双方约定的其他事项。

　　例题：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方()关系的协议。

　　A、权利

　　B.义务

　　C.买卖

　　D.转让

　　E.抵押

　　答案：A

　　解析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。

　　五、以出让方式取得土地使用权的房地产转让

　　以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　例题：土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有()年。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C.

　　六、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。《转让管理规定》规定以下几种情况可以不办出让手续：

　　(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即，①国家机关用地和军事用地，②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律，行政法规规定的其他用地。

　　(2)私有住宅转让后仍用于居住的;

　　(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

　　(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

　　(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的，

　　(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　对于暂办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院末作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。

　　例题：下列属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的是( )。

　　A.私有住宅转让后不用于居住的

　　B.国家机关用地和军事用地

　　C.城市基础设施用地和公益事业用地

　　D.转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

　　E.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

　　答案：BCE

　　解析：“私有住宅转让后不用于居住的、转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的”，是不属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的范围。

　　七.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年4月，建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》颁布实施，标志着上市限制的取消。

　　例题：经济适用住房的土地使用权全部是()供给。

　　A、出租

　　B.出让

　　C.划拨

　　D.置换

　　答案：C

　　解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。