房地产基本制度与政策精讲班讲义16

　　七、商品房销售中禁止的行为(熟悉)

　　(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

　　(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

　　例题：房地产开发企业不得采取()的方式销售商品房。(2005年试题)

　　A.分期付款

　　B.收取预售款

　　C.收取定金

　　D.近本销售

　　答案：D

　　解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　八、商品房买卖合同(掌握)

　　房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，1995年建设部和国家工商行政管理局联合颁发的《商品房购销合同示范文本》，2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

　　(1)商品房买卖合同应包括以下主要内容：

　　1)当事人名称和姓名、住所;

　　2)商品房基本情况;

　　3)商品房的销售方式;

　　4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　5)交付使用条件及日期;

　　6)装饰、装修标准承诺;

　　7)供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　8)公共配套建筑的产权归属;

　　9)面积差异的处理方式;

　　10)办理产权登记有关事宜;

　　11)解决争议的办法;

　　12)违约责任;

　　13)双方约定的其他事项。

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　例题：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是()。

　　A、《商品房购销合同示范文本》

　　B.《商品房买卖合同示范文本》

　　C.《商品房购买合同示范文本》

　　D.《商品房转让合同示范文本》

　　答案：B

　　解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

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　　(2)计价方式

　　商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　例题：商品房销售方式包括()。

　　A.按套(单元)计价

　　B.按套内建筑面积计价

　　C.按建筑面积计价

　　D.按均摊建筑面积计价

　　E.按套内使用面积计价

　　答案：ABC

　　解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。

　　(3)误差的处理方式

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%合同未作约定的，按以下原则处理：1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　例题：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2.该商品房的成交价格是( )。(2004年试题)

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D.400000元

　　答案：C

　　解析：本题中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-97)/97×100%= 3.09%.根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。

　　(4)中途变更规划、设计

　　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　(5)保修责任

　　当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　例题：对于中途变更规划、设计房地产的，买受人有权在通知到达之日起()日内做出是否退房的书面答复。

　　A、10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　答案：B

　　解析：买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。