房地产基本制度与政策精讲班讲义22

　　五、我国房地产权属登记的地域范围(熟悉)

　　《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。除此之外的其他房屋权属登记参照《城市房屋权属登记管理办法》执行。随着城乡一体化的加快，我国权属登记的地域范围已经扩展到了农村集体土地上的房屋权属登记。

　　例题：我国房地产权属登记的地域范围是指( )。

　　A.城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　B.城市规划区内集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　C.城市规划区外国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　D.城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

　　答案：A

　　解析：《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。

　　六、房地产权属登记的种类(掌握)

　　房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、房屋注销登记、变更土地登记八种。

　　1、总登记总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产藉散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。

　　总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。

　　例题：在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记是( )。

　　A.定期登记

　　B.总登记

　　C.初始登记

　　D.动态登记

　　答案：B

　　解析：总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。

　　2、初始土地登记初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部土地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此，又可以称为土地总登记。

　　3、房屋初始登记初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件：集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。

　　4、房屋转移登记转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同，协议、证明等文件。

　　例题1：房屋转移登记是指房屋因( )等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

　　A、买卖、赠与

　　B、交换、继承

　　C、划拨、转让

　　D.咨询、经纪

　　E、分割、合并、裁决

　　答案：ABCE

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　　解析：咨询、经纪不是房屋转移登记的原因。

　　例题2：下列情形中，应当办理房屋转移登记的有( )。(2004年试题)

　　A.部分房屋拆除

　　B.法人名称改变

　　C.划拨房屋

　　D.继承房屋

　　E.分割房屋

　　答案：CDE

　　解析：房屋转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。

　　5、房屋变更登记变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。

　　例题：房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，房屋所有人应申请房屋( )登记。

　　A.注销

　　B.变更

　　C.转移

　　D.初始

　　答案：B

　　解析：变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少

　　6、房屋他项权利登记他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。申请他项权利登记，权利人应提交的证明文件有：(1)以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件：(2)以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。

　　7、房屋注销登记注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。以下几种情况均应申请注销登记：(1)房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在：(2)土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。按房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在;(3)他项权利终止：抵押权是因主债权的消灭，如债的履行以及房屋灭失或抵押权的行使而使抵押权归于消灭。典权是因典期届满、出典人回赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。

　　房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。申请注销登记，申请人应提交房地产权属证书、相关的合同、协议文件。房地产权利灭失，而当事人在规定期限内未办理注销登记的，由登记机关予以注销登记。

　　8 、变更土地登记变更土地登记是对已经进行初始土地登记的任一土地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。

　　例题：( )是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。

　　A.房屋注销登记

　　B.房屋他项权利登记

　　C.房屋变更登记

　　D.房屋初始登记

　　答案：B

　　解析：这是房屋他项权利登记的含义。