影响房价的几个理论问题二

　　四、关于利率对房价的影响

　　利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降;利率下降，房价会上升。

　　目前对加息影响的认识尚不足够。从眼前看，加一点息的确影响不大。但问题是利率水平仍然处在历史的最低位。从1989年到2004年的15年间，我国一年期存款利率的变动范围为11.34%至1.98%.如果今后宏观经济不出现大起大落，未来的利率变动范围不会这么大，但从长期来看一般范围为4%～6%.这样来看，未来的利率至少要上升一倍以上。由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利率不得不大幅度上升时，可能导致的“从量变到质变”的影响，现在就不能不预见和思考应对措施。

　　五、关于房地产税收对房价的影响

　　有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。

　　增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升;相反，会使房地产价格下降。

　　在房地产交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降;而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使房地产价格上升。

　　直接或间接地对保有房地产课税(如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税)，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落;相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。

　　六、关于汇率对房价的影响

　　在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降。

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