关于房产中介欺诈行为分析二

　　根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

　　(1)由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

　　(2)产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

　　(3)同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

　　(4)被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

　　(5)因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

　　由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

　　3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

　　有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

　　还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

　　根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

　　4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

　　根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行)第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

　　同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

　　事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

　　5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

　　格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

　　根据《合同法》的规定：

　　第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

　　实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

　　6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

　　根据城市房地产中介服务管理规定(修正)(1996年1月8日建设部令第50号发布 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正)设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

　　房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

　　7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

　　而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

　　三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

　　由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

　　“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合　　理、不公正的规定。“”各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。“这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。”无照经营、超越经营范围和非法异地经营。“”房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。“”房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。“这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

　　由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢?笔者提供下面几个建议：

　　1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

　　2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

　　3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证;

　　4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当;

　　5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

　　6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

　　参考文献：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

　　建设部《城市房地产中介服务管理规定(修正)》1996年

　　上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

　　建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年

　　建设部《商品房销售管理办法》2001年

更多信息请访问：房地产估价师频道   房地产估价师论坛

?2008年房地产估价师成绩查询及感想反馈
?2009年房地产估价师考试时间：10月17.18日
?环球网校2009房地产估价师网络远程辅导方案