对非完全店铺房地产评估的初探二

　　操作方式二：考虑到上述这些问题，我们通常采用的方式是：在遵循合理合法、权益与价值对应的原则的前提下，对该类房地产进行分段评估。即将可获收益年限分为两段，前40年参照纯店铺的客观租金评估，根据估价人员的市场调查，客观租金为2.2元/天。m2，资本化率考虑非完全店铺的风险等因素，取资本化率8%(也可通过对纯店铺客观租金的修正来体现非完全店铺之间的权益差异，本文不作进一步阐述)，根据收益法公式所得结果为a=6463元/ m2(a为第一段的收益价值)。剩余年期的价格可按两种方法求取：第一种方法即剩余的24年(权证中可使用期限为64年)按住宅类型处理，根据收益法算出剩余年限的住宅价值;第二种方法采用房地分估，以解决第一种评估方法中的未来租金变化难以确定问题，即其中的土地采用基准地价修正法来评估，建筑物部分按照成本法进行评估。本例中采用第一种方法，评估人员根据市场调查，由估价对象住宅类租金的市场调查和趋势分析，其住宅类的客观租金为1.1元/天。m2，根据评估人员对房地产市场上住宅类物业的租售比的调查，结合评估对象的区域特性资本化率取7%，所得结果为b=198元/ m2(b为第二段的收益价值)，合计的房地产评估价值为a+b=6661元/ m2.此种方法充分考虑了土地用途的收益年限，也区别对待了非完全店铺和纯店铺在处置权上的差异，使非完全店铺的四项权能的价值得到充分的显现。

　　市场比较法验证：本区域的二手房(主要是次新房)的价格在4000元/平方米左右，而对盈港路的店铺的市场调查，此区域的店铺均价在6300-6800元/平方米之间。

　　三、评估思路方法阐述

　　1、本评估方法的评估前提与假设

　　(1)非完全店铺的市场租金水平与同类型的纯店铺相同;

　　(2)不考虑非完全店铺的建筑物的耐用年限与土地的使用年限不一致的情况，即认为建筑物的经济使用年限与未来房地产的收益年限一致。

　　2、评估方法

　　(1)将评估对象的收益年限分为两段(a和b段)。

　　(2)a段收益价格的求取

　　Aa：商业类的净收益

　　ra：非完全店铺的资本化率

　　Na：评估时点至土地取得时间后第40年的年期

　　(3)b段收益价格的求取

　　Ab：住宅类净收益

　　rb：住宅类资本化率

　　Nb：剩余可使用年期

　　Na：评估时点至土地取得时间后第40年的年期

　　(4)评估对象的收益价格=Va+Vb

　　四、评估方法应用举例

　　案例二

　　浦东新区荷泽路***弄**号底层店铺，此店铺位于浦东新区金桥地区，建筑面积44.31平方米，单开间，土地用途住宅，土地使用期 2001-11-13至2070-05-30，房屋类型店铺，建筑结构为混合结构，房屋的竣工年代为2001年。实际用途为店铺，部位为底层，总层数6层。店铺的区域位置情况：店铺单面临荷泽路，店铺的区域位置为浦东的金桥地区，浦兴路以东，附近为金桥新村等住宅小区。居住的聚居度较高，商业聚集度一般。本区域的纯店铺一般位于荷泽路和博兴路，根据市场调查，租金水平纯店铺与非完全店铺两者相同。估价时点为2004-04-15.

　　估价过程：

　　对估价对象进行分段评估，分别计算其收益价值。

　　1、估价对象自估价时点至第40年前的商业用途房地产评估：

　　根据土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，实际收益年限取37.5年。经估价人员的市场调查并根据该区域的实际情况，客观租金约为2.5元/天。m2.具体收益价值计算如下：

　　(1)年有效毛收入确定

　　有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85%(出租率)=3.44万元

　　(2)年总费用确定

　　1>税金(包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加，按规定取年有效毛收入的17.565%)：

　　3.44万元×17.565%=0.60万元

　　2>修缮费(按建筑物重置价值的2%计)

　　建筑物重置价值(估价对象的建筑物为混合结构，按目前估价对象地区建造类似估价对象的建筑物单位重置价值为850元/平方米)

　　重置价值=850元/平方米×44.31平方米=3.77万元

　　修缮费=3.77万元×2%=0.08万元

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