市场法估价实务中必须关注的若干方面一

　　市场法被一般人误认为是最容易操作的一种估价方法，尤其是入行时间不太久的估价人员。造成这种误解的原因是：

　　①“快餐式”的估价报告，程序简单，“效率”高;完全不注重可比实例的质量，也不进行建立比较基准。这么一来，完全依靠各公司的估价报告“范本格式”，不进行必要的增、删、改，就可以“快速完成”一宗报告的撰写。

　　②误认为市场法估价时的各种修正与调整值可以空穴来风，非常随意，可以方便地生产出符合委托方意愿的估价结果。这实际上是天大误会，这种“快餐式”的房地产估价报告质量和估价结果是不堪一击、漏洞百出的。笔者认为市场法是三大基本估价方法中难度最大、比较分析因素最多、科学性与估价经验要求最高的一种估价方法，其原因在于估价实务中需要关注的事项很多、变数很大，估价结果的精准度很难把握。笔者从估价实务的经验角度谈谈其中特别敏感的若干主要方面，供业内人士参考。

　　一、可比实例的质量要求高

　　可比实例选取的客观、合理、公正是市场法估价的前提要件，只有前提合理，才有可能使估价结果合理。因此，对选取的可比实例的质量要求是很高、很严格的，不是随意的，它必须经过现场勘查和慎重的分析、比较、筛选等过程。可比实例的质量要求如下：

　　1、可比实例(3个以上)必须是已经发生了交易的房地产。没有发生交易的(如房产中介的挂牌价)不能作为可比实例。

　　2、可比实例必须是真实的并可以进行修正和调整的。估价报告的附件中必须附上“交易实例调查表”，并注明交易实例的来源、调查人、调查日期，估价人员要对“交易实例调查表”负责。

　　有些估价人员所选择的可比实例(从某些中介网站取得)虽然是已经成交，但具体对象不明确。比如说住宅单元号不明，仅知处在XX小区XX楼层，因此朝向、位置就不明;店面的编号不明，仅知处在XX街道，因此面宽、宽深比、位置优劣等情况不明。这样的可比实例尽管属实，但标的不明确，无法与估价对象相比较，无法进行合理修正和调整。

　　3、可比实例的成交日期与估价时点应该是比较接近的。两者时间越接近，估价的准确性越大;

　　4、可比实例与估价对象必须是“类似房地产”。这是最难、也是最容易被忽视的方面。

　　“类似房地产”的条件主要有以下方面：

　　①在区位上是处在同一供求范围内;

　　②用途相同;

　　③结构相同(如果能做到小类建筑结构相同更好。钢混结构属于大类结构，它还分小类：框架、框剪、剪力墙、剪力墙筒体、筒中筒等);

　　④规模相当(可比实例面积与估价对象面积应该在0.5～2之间，当然面积越接近越好);

　　⑤档次相当(主要指装饰装修、电梯、空调、智能化等设备及环境等);

　　⑥权利性质相同或相当(土地性质分有集体、国有，国有又分有出让、划拨;房屋性质类型分有商品房、安置房、房改房、自建房等)，不相同的应进行价格内涵的统一;

　　⑦交易类型与估价目的吻合;

　　⑧成交价应尽量为正常价格或能够修正为正常价格。

　　5、各可比实例之间的成交单价越接近，估价精度就越高;最大相差不应超过±30%.对“±30%”规定的理解：

　　①避免了可比实例选择的片面性;

　　②考虑到有的或全部的可比实例价格内涵不同而必需进行的一些换算和调整。

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