集体房地产抵押价值评估中若干问题三

　　三、估价时点的认识

　　估价时点应该选在抵押权设定日。正如《房地产估价规范》6、4、3条规定的：“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为俩权担保时的价值”。抵押估价的目的不是对偿还债务时的房地产价值作评估(处分价值的评估)，而是对房地产作为债权时的价值作出评估。即抵押房地产的估价时点应该选择在抵押权设定日。实务中一般是抵押人在向银行取得抵押贷款的意向性同意之后再委托估价机构作评估的，因而抵押权设定日是可确定的，即估价时点的确定并不困难。对于抵押估价时点的确定，业内目前仍存在不同的看法，笔者已另文专门讨论①，这里不再赘述。

　　四、估价方法的选择

　　1、四种基本估价方法是否适用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法这四种基本方法是否都适用于集体房地产的抵押评估?《房地产估价规范》6、4、2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价格标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行……

　　第一，如前所述，集体房地产除非因破产、兼并及抵押可致使发生权属的转移之外，几科有公开的、正常的市场交易发生，评估时很难收集到可比成交案例，故很难直接采用市场比较法。

　　第二，集体房地产抵押大都为企业厂房的抵押，即工业用途的房地产，从理论上说可以采用收益还原法。在运用收益还原法时，需收集类似企业的收入和运营费用等资料，用以计算客观收益。然而往往由于同一供需圈内类似房地产不多、资料少而难以采用。

　　第三，成本法可用于国有土地使用权价格的评估，可否用于集体土地使用权价格的评估?国有土地使用权的价值首先是法律法规得到了确认，如一级市场的外资出让金、内资出让金、土地使用费等;其次是二级市场交易活跃，有单纯的土地使用权转让价存在。评估人员可以从成本的角度、根据出让价或转让价来确定国有土地使用权的取得费用。集体土地使用权则因法律规定不得有类似于国有土地的出让、正常的市场转让等行为发生，难以直接估算取得集体土地使用权的费用。因此，成本法难以直接用于对集体土地使用权价格的评估，但可以用于对集体房屋所有价格的评估。

　　第四，假设开发法一般适用于具有开发和再开发潜力并即将开发或再开心的房地产，是以规划中的开发条件为假设前提的，是估价最高最佳使用原则的最生动体现。因而，假设开发法对于以担保为目的、没有明确再开发计划的集体房地产的抵押评估是不合适的。

　　2、几种适用的评估方法通过一些评估实务与研究，我们认为适用于集体房地产抵押评估的方法有以下三种：一是市场比较结合成本法，二是基准地价修正结合成本法，三是购买年法。

　　市场比较结合成本法的基本思想是：首先设想委估房地产的土地为国有，用市场比较法求取其使用权的价格，然后减扣集体土地依法转为国有土地的费用(即征地费)，得到集体土地使用权的价格;再用成本法求取建筑物的价格，两者之和即为委估集体房地产的抵押价格。

　　基准地价修正结合成本法的基本思想是：首先设想委估房地产的土地为国有，用基准地价修正法求出其使用权的地价，然后减扣集体土地依法转为国有土地的费用(即征地费)，得到集体土地使用权的价格;再用成本法求取建筑物的价格，两者之和即为委估集体房地产的抵押价格。

　　购买年法的基本思路是：用与委估物业类似的集体房地产的年租金，乘以若干倍数一即购买年，得到该房地产的价格。通过租赁厂房等建筑物而取得集体土地使用权是法律所许可的，并且有较多的成效案例;购买年可以通过调查、统计和分析同一地价区段内的国有房地产的年租金和价格得出，这里的地价区段是指由用途相似、地段相连、地价相近的土地加以圈围而形成的区域。购买年法用于集体房地产抵押评估的假设前提是，在同一地价区段内，集体房地产的租售比与国有房地产的租售比是相同的。这一假设对不断扩展的城镇是具有现实意义的：在城郊结合部，集体房地产与国有房地产相毗邻，只要集体房地产依法被转让，市场这只“无形的手”必然会调节，最终使集体房地产的租售比与国有房地产的租售比趋同。

　　以上三种方法，可以根据实际条件和情况选择使用。市场比较结合成本法的关键是收集可比国有土地使用权的成交案例;基准地价修正结合成本法的关键是确定对基准地价的修正值;购买年法的关键是确定所乘的倍数一购买年。第一种方法适用于可以收集到类似地段、相同用途的国有土地使用权的成交案例的情形;第二种方法则适用于相反的情形;第三种方法适用于还未编制基准地价，但可以收集到类似国有房地产租售比的地区。

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