海外房地产基金在中国的发展三

　　4.1　法律体系还未完善

　　目前我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，所以在当前情况下，房地产投资基金能够参照的法律法规只有《公司法》、《房地产管理法》、《证券投资基金管理暂行办法》等，并没有一部专门规范产业投资基金的法律，这些法津法规尚不能对海外房地产基金提供较有力的保障，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性。为保证房地产基金的设立、募集、使用、收益分配等环节能够规范运作，建立和健全相应法律法规已刻不容缓。2002年底中国华融资产管理公司与摩根斯坦利(MorganStanley)的不良资产交易已得到批准，2003年对四大商业银行不良资产的证券化处理将迈开中国房地产证券化的第一步。随着交易的进行，相关的法律也将逐步出台，为中国房地产证券化市场的形成奠定法律基础。

　　4.2　房地产金融市场不发达

　　长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到“121号文件”颁布，房地产商才积极寻求新的融资渠道。基金成立的前提是具有非常高的变现性。在我国，外汇管理、税收等制度目前还没有给基金一个合理的资金进出通道;另外，还有类似股权变更、企业清盘等程序也都不具备。因此，无论就房地产金融市场主体―――资金供给方(投资者)和资金需求方(房地产开发商)，还是就房地产金融市场本身来说，中国的房地产金融市场也并未发展到海外房地产基金迅速发展的成熟阶段。

　　4.3　市场透明度程度不高

　　房地产基金要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但中国房地产行业多年存在的不规范操作，造成会计制度严重不透明和信息披露严重不对称。对投资者来说最重要的信息、数据必须是真实的、成交量方面的。市场信息的透明度，将影响投资者对其投资对象市场价值的评估。目前我们很难得到在市场上进行交易的信息，有一些本该共享的信息外国投资者得不到，也影响了投资的进入。

　　4.4　缺乏专业管理队伍

　　没有专业化的房地产基金管理队伍，就不可能有房地产基金的规范发展和壮大。在中国，同时懂得基金管理和房地产管理的人才极度缺乏。对监管机构和潜在投资者来说，根本无从考察其专业能力、实际操作能力和职业操守。

　　5　结论

　　在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产基金的进入是不可避免的。在目前中国的金融环境、政策体系下，海外房地产基金投资中国房地产，除了要面对普遍的市场风险即开发风险外，还有许多必须考虑的因素，比如资金的变现、退出、出境等基金风险，而不同背景的国外投资者在运作过程当中也会遇到不同的问题。对他们来说，在中国投资房地产，很大程度上是一场机会与风险的较量。

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