房地产价值评估基本理论概述五

　　4.工业房地产估价的常用方法。

　　工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。

　　如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。

　　根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。

　　(四)其他用途

　　房地产其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。

　　1.其他用途房地产及其估价的特点。

　　(1)特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。

　　(2)用途对价值影响较大。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价;如果其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。

　　(3)估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。

　　2.其他用途房地产估价的主要方法。

　　其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。

　　通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋(或构筑物)的重置成本资料的情况下，只能参照预算定额等资料具体计算。

　　(五)土地

　　土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。

　　1.土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。

　　2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。

　　(1)坐落位置;

　　(2)面积大小;

　　(3)形状;

　　(4)周围环境;

　　(5)土地权利状况;

　　(6)土地利用现状;

　　(7)规划设计要求;

　　(8)生熟地程度;

　　(9)地质、水文和气象条件;

　　(10)其他。

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