房地产价值评估基本理论概述三

　　4.住宅价格的影响因素。

　　影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

　　(1)建筑结构、类型和等级;

　　(2)装修;

　　(3)设施与设备;

　　(4)质量;

　　(5)朝向;

　　(6)楼层;

　　(7)地段;

　　(8)环境;

　　(9)住宅楼的公用面积数;

　　(10)交易时间;

　　(11)交易情况。

　　在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。

　　为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。

　　5.居住房地产的估价方法。

　　新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。

　　(1)新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。

　　估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价;同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。

　　(2)评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。

　　(3)拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。

　　(二)商业房地产

　　商业房地产包括商店(商场、购物中心、商铺和市场等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆(娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。

　　1.商业房地产的特点。

　　(1)收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。

　　(2)经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率(或称资本化率)。

　　(3)转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。

　　(4)装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。

　　2.影响商业房地产价格的主要区域因素。

　　(1)地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

　　(2)交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

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