建筑物资产评估折旧与会计折旧的分析二

　　考虑价值损耗的因素不同

　　资产评估和会计上确定折旧年限所考虑的损耗都包括有形折旧(物质折旧)和无形折旧，一般而言，无形折旧(无形损耗)包括功能折旧和经济折旧。会计上的折旧主要包括物质折旧和功能折旧，即主要考虑了有形折旧及无形折旧两种形式中的一种-功能折旧。而功能折旧仅是无形折旧的一种形式，不是无形折旧的全部。评估中确定折旧额或成新率时，所考虑的价值损耗因素不但包括物质折旧和功能折旧，还包括经济折旧，即评估中的折旧包括有形折旧和全部无形折旧。因此，经济折旧是评估过程中特有的一种折旧形式。

　　市场化程度要求不同

　　在资产评估中，折旧的基数是评估对象建筑物在评估基准日的重置成本，评估基准日不同，评估对象建筑物的重置成本也不同，即同一建筑物的重置成本往往随时间不同而不同;会计上的折旧基数为建筑物这种固定资产的原始取得价值，即资产原值，该资产原值一经发生，在此后折旧年限内始终以它为基数计算折旧，不随时间变化而变化。与此相对应，评估上，建筑物的重置成本与所求得的累计折旧额之间的差额称为资产的实际价值，这一实际价值必须与该建筑物在评估基准日的市场价值一致;会计上资产原值与所提取的累计折旧额的差额称为资产的账面价值(或折余价值)，这一价值不必于市场价值一致。

　　正是由于上述原因，现实中常会出现这样的情况：有些建筑物资产，尽管会计账目显示其折旧尚未提完，但评估的结果却表明其现时价值已所剩无几;而有些建筑物资产，在会计账目上折旧已经提完，但评估结果却显示其仍有较大的价值。这种情况往往也是评估委托方(特别是企业)感到迷惑不解的原因所在。

　　确定折旧时对维修费用的处理方法不同

　　建筑物因使用、自然等原因，往往会造成建筑物的破损，于是就有了为保持其正常运转和使用，充分发挥其使用效能的维护和修理;为了改进其性能、质量甚至延长其使用寿命的改良(改建、扩建)。以经济上是否合理为标准，对建筑物的损耗分为可修复损耗和不可修复损耗两部分。可修复损耗是指为了对各种原因引起的建筑物损耗进行修复，所投入的成本小于或等于修复后建筑物价值的增加，或小于或等于所得到的收益回报。反之为不可修复损耗。评估中确定折旧、成新率和折旧年限，大多数情况下考虑的是为了保证建筑物资产的正常使用为前提的可修复损耗，也即更注重资产使用的实际效能。既可以根据建筑物维修保养好坏情况等各种因素，确定折旧年限或成新率;也可以对可修复损耗直接估算其修复所需费用，将此费用作为建筑物折旧额或以此作为确定建筑物综合成新率的依据。会计上则根据建筑物资产是维修还是改良，分别作为收益性支出或资本性支出，按规定在相应的会计科目进行核算。

更多信息请访问：房地产估价师频道   房地产估价师论坛

?2008年房地产估价师成绩查询及感想反馈
?2009年房地产估价师考试时间：10月17.18日
?环球网校2009房地产估价师网络远程辅导方案